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Fehlt einer Wohnungseigentümergemeinschaft das vertretungsberechtigte Organ (Verwalter) und kann wegen konträrer Interessen nicht gemeinschaftlich gehandelt werden, ist eine gegen die Gemeinschaft gerichtete Klage als unzulässig abzuweisen, auch wenn die Gemeinschaft nicht beklagte Partei ist, da es dem Rechtsstaat aus Kostengründen nicht zumutbar ist, einen Prozesspfleger zu bestellen (???). Das verstehe, wer will.

Gemäß § 18 Abs. 2 WEG (§ 21 Abs. 4 WEG a.F.) kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entspricht.

Besteht die Gefahr, dass Feuchtigkeit durch das Dach eindringt und zu (weiteren) Schäden im Dach- und im Innenbereich der klägerischen Einheit führt, sind die Instandsetzungsmaßnahmen zwingend erforderlich, sodass allein deren Vornahme ordnungsgemäßer Verwaltung (Ermessensreduzierung auf Null) entspricht.

Das Selbstorganisationsrecht schließt die Kompetenz der Wohnungseigentümer ein, diesen gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters in engen Grenzen durch Beschluss zu erweitern und so den Verwaltungsaufwand für nicht vorhergesehene - im Verhältnis zur Größe der Gemeinschaft - kleinere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen gering zu halten und deren zügige Erledigung sicherzustellen.

Auch nach neuem Recht bleibt ein Wohnungseigentümer insoweit prozessführungsbefugt, als eine Klage auf eine Störung im räumlichen Bereich des Sondereigentums gestützt wird. Diese Klagebefugnis ist unabhängig davon, ob zugleich (auch) das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Daher kann ein Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer auch zunächst ein Beweissicherungsverfahren einleiten.

Weigert sich der Verwalter einen Mangel am Gemeinschaftseigentum zu beheben, kann jeder einzelne Wohnungseigentümer auch ohne Vorbefassung ein Beweissicherungsverfahren gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einleiten.

Dem Miteigentümer der beklagten Eigentümergemeinschaft steht gemäß § 18 Abs. 2 WEG ein Individualanspruch zu auf alle diejenigen gebotenen Maßnahmen, die für eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich sind.

Die dauerhafte Stilllegung einer im Gemeinschaftseigentum befindlichen Anlage ist keine solche gebotene Maßnahme zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Das Erfordernis einer vorherigen Beschlussfassung ist für den vorliegenden Rechtsstreit nicht relevant. Vielmehr ist der geltend gemachte Anspruch des Klägers darauf gerichtet, die Funktionstüchtigkeit des Aufzuges grundsätzlich wieder herzustellen.

Ein Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn eine Firma mit der Erstellung eines Sanierungskonzeptes beauftragt wird, ohne dass ausreichend sichergestellt ist, dass dieses Konzept auch den gleichzeitig beschlossenen Austausch der Fenster und Balkontüren mitumfassen wird.

Es entspricht mittlerweile nur mehr ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG n.F., wenn ein Beschluss alle für die Erstellung des Sanierungskonzepts bekannten Umstände mitberücksichtigt.

Geschuldet sind bei größeren Sanierungsvorhaben eine vollständige Sanierungsbestandsaufnahme und eine belastbare Kostenschätzung für die einzelnen Maßnahmen, nämlich welches Angebot jeweils angenommen wurde und welche Maßnahmen konkret durch wen vorgenommen werden sollen.

Bei einer Auftragsvergabe mit einem höheren Wert als 3.000 € müssen mindestens drei Vergleichsangebote eingeholt und der Eigentümergemeinschaft vorgelegt werden.

Dabei ist es nicht Aufgabe der einzelnen Miteigentümer, eigene Alternativangebote einzuholen.

Eine Instandhaltung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nummer 2 WEG a.F. liegt dann vor, wenn der bestehende Zustand erhalten werden soll und hier für pflegende, erhaltende und für vorsorgende Maßnahmen zu Beschlussfassung anstehen.

Die Erneuerung eine Aufzugsanlage intendiert nicht Erhaltungsmaßnahmen in Bezug auf die zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung in ihrem damaligen Bestand, sondern zielt auf eine neue Herstellung, was keine Instandsetzung darstellt, wenn dies nicht durch öffentlich-rechtliche Bestimmungen geboten war.

Eine über das Kalenderjahr hinausgehende Abrechnung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Auch ein Wirtschaftsplan, der nicht das Kalenderjahr umfasst, widerspricht der ordnungsgemäßen Verwaltung, da er gegen die gesetzliche Regelung des § 28 Abs. 1 S. 2 WEG versößt.

Ohne Kenntnis des konkreten Sanierungsvorhabens haben die Eigentümer keine Möglichkeit, Kriterien wie Zweckmäßigkeit, Dringlichkeit oder Wirtschaftlichkeit gegeneinander abzuwägen und Argumente für oder gegen eine Durchführung der Maßnahme zu sammeln.

Ein Wohnungeigentümer kann die Erstellung eines Vermögensberichtes verlangen, wenn der Verwalter infolge der Gesetzesreform keine Zeit hatte, den Vermögensbericht 18 Monate nach dessen Fälligkeit zu erstellen.

Auch wenn der Verwaltervertrag mit dem Verband der Wohnungseigentümer geschlossen wird, kommen eigene Schadensersatzansprüche der jeweiligen Wohnungseigentümer wegen Pflichtverletzungen des Verwalters in Betracht, weil der Verwaltervertrag Schutzwirkungen zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht des Sondereigentums, erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Die Einordnung der Balkone in einer Teilungserklärung im Ganzen als Sondereigentum ist wegen Verstoßes gegen § 5 Abs. 2 WEG unwirksam.

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhaltung und Instandsetzung von Bauteilen und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

Der Ausfall der Heizungsanlage und der Warmwasserversorgung im Sommer können zwar grundsätzlich eine Verkürzung der Ladungsfrist rechtfertigen, jedoch nicht auf lediglich 3 Tage.

Die Versammlungsstätte muss einen störungsfreien Ablauf gewährleisten und akzeptabel sein.

Allein auf Grundlage der Feststellungen eines Fachunternehmens den vollständigen Austausch Heizungsanlage mit einem Auftragsvolumen von über 53.000,00 € in Auftrag zu geben, stellt eine ermessensfehlerhafte Entscheidung der Wohnungseigentümer dar.

Die Eigentümergemeinschaft, die unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum beschließt, die notwendig Substanzeingriffe auch am Sondereigentum erfordern, ist befugt, zugleich diejenigen Maßnahmen zu beschließen, die zur Wiederherstellung des Sondereigentums erforderlich sind.

Enthält die Gesamtabrechnung Positionen, die nicht das abgerechnete Wirtschafts- bzw. Kalenderjahr betreffen, widerspricht dies ordnungsgemäßer Verwaltung.

Haben die Wohnungseigentümer über eine beabsichtigte Maßnahme nicht nur über das „Ob“ entschieden, sondern auch schon die Kostenhöhe festgelegt, liegt kein Grundlagenbeschluss vor (sehr zweifelhaft Anm.d.R.).

Der Verwalter hat bei der Verfassung des Protokolls einen weiten Ermessensspielraum.

Ist in der Teilungserklärung geregelt, dass die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes und des Grundstücks der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Befolgung der Teilungserklärung auch für die Kosten der Instandhaltung eines sondernutzungsberechtigten Grundstücksteils aufkommen.

Grundsätzlich ist es nicht erforderlich, vorformulierte Beschlussanträge
in die Tagesordnung der Ladung aufzunehmen.

Selbst wenn dies erfolgt, bleibt es den Wohnungseigentümern
unbenommen, von einem Beschlussantrag nach ihrem Ermessen
abzuweichen. Sie dürfen nur nicht von dem Gegenstand des
angekündigten Beschlusses abweichen

Wenn in der Teilungserklärung Instandsetzungspflichten hinsichtlich der Bäume dem einzelnen Sondernutzungsberechtigten auferlegt wurden, kann die Verpflichtung, erstmals einen ordnungsmäßigen Zustand herzustellen, der Gemeinschaft obliegen.

Ein Kronenpflegeschnitt gehört über fünf Jahre nach Abschluss des Teilungsvertrages nicht mehr zu einer Maßnahme der erstmaligen Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Weil die Grundstücksteile, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, im Gemeinschaftseigentum der WEG stehen, ist die Entscheidung über das „ob“ und „wie“ von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung gem. § 21 Abs. 1, 3, 4, 5 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorbehalten und zugleich deren Aufgabe.