Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Die Vollziehung eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Zeit des schwebenden Anfechtungsverfahrens kann nur dann per einstweiliger Verfügung ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht wurde, dass im konkreten Einzelfall ausnahmsweise die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen.

Ein Beschluss ist offenkundig anfechtbar, wenn die Frage, wie die Kosten der Maßnahme aufgebracht werden sollen, nicht geregelt worden ist oder die Beschlussfassung unbestimmt ist.

Unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges" können keine Beschlüsse gefasst werden.

Finanzierung einer Instandsetzungsmaßnahme muss in der Einladung angekündigt werden.

Der Gemeinschaft fehlt die Beschlusskompetenz, die Hausflurreinigung den Wohnungseigentümern aufzuerlegen.

Eine Sonderumlage ohne geeignete Schätzgrundlage widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ein Beschluss, der Regelungen enthält, die auch für einen Sondernachfolger gelten sollen, ist wie eine Grundbucheintragung auszulegen.

Um eine Ermessensentscheidung überhaupt der gerichtlichen Überprüfung auf Ermessensfehler zugänglich zu machen, sind tragende Erwägungen in das Protokoll der Eigentümerversammlung aufzunehmen.

Ist nicht ersichtlich, welchen konkreten Sanierungsbedarf das Gemeinschaftseigentum aufweist, kann die Maßnahme nicht durch Umlaufbeschluss mehrheitlich beschlossen werden; § 23 Abs. 3 WEG

Sind im Bereich des Gemeinschaftseigentums gravierende bauliche Mängel vorhanden, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, ist eine sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich und einzelne Wohnungseigentümer können die Sanierung verlangen.

Es ist einem Wohnungseigentümer nicht zuzumuten, die Verwirklichung eines weiteren Schadenfalles verbunden mit dem Eintritt von Abwasser aus der Kanalisation in ihre Wohnung abzuwarten, selbst wenn der Eintritt eines Schadens nicht überwiegend wahrscheinlich sein sollte.

Zwar findet sich in der Gesetzesbegründung explizit, dass eine veränderte Kostenregelung für die Sanierung von Fenstern durch die Gesetzesänderung ermöglicht werden soll. Nicht berücksichtigt ist jedoch, dass bis zur Gesetzesänderung entstandener Sanierungsstau, welcher bis dahin nach Quadratmetern umzulegen gewesen wäre, einseitig und massiv zu Lasten solcher Eigentümer, in deren Einheiten sich deutlich mehr Fenster befinden als in anderen, verschoben würde.

Ein Beschluss über einen Umlaufbeschluss gem. § 23 Abs. 3 S. 2 WEG ist nicht isoliert anfechtbar.

Der Beschluss über die nachträgliche Genehmigung einer baulichen Veränderung entspricht nur dann den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er auch bei einer wie es in § 20 Abs. 1 WEG nunmehr konkret festgeschrieben ist Beschlussfassung vor Durchführung der Baumaßnahme den Einwendungen eines Anfechtungsklägers standgehalten hätte.

Hat ein Verwalter Instandsetzungsbeschlüsse vor dem 01.12.2020 unzureichend umgesetzt und kommt es zu einem weitergehenden Schaden in der Wohnung eines Wohnungseigentümers, richten sich die Schadensersatzansprüche nicht gegen die Gemeinschaft, sondern gegen den Verwalter.

Die Einholung mehrerer Angebote ist aber regelmäßig erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellung des jeweiligen Leistungsanbieters überprüfen zu können.

Die Möglichkeit der Kenntnisnahme lediglich eines weiteren Angebotes in der Eigentümerversammlung ist nicht ausreichend.

Ein Beschluss, mit dem lediglich dem Eigentümer die Kosten für die Erneuerung der Dachflächenfenster in seiner Wohnung auferlegt worden sind, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Eine Beschlusskompetenz insoweit besteht gemäß § 16 Abs. 2 S. 2 WEG.

Zutreffend ist allerdings, dass insoweit der Grundsatz der Maßstabskontinuität weiter Relevanz entfaltet, als die Wohnungseigentümer aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes gezwungen sind, vergleichbare in Zukunft auftretende Fälle gleich zu behandeln.

1. § 16 Abs. 2 S. 2 WEG gibt zum einen die Beschlusskompetenz, für sämtliche denkbaren Kosten den gesetzlichen Umlageschlüssel zu ändern. Zum anderen ermöglicht die Norm es auch, die nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG vereinbarten Umlageschlüssel, mithin eine Umlagevereinbarung zu ändern.

2. Die endgültige Entscheidung über die Erneuerung von Brandschutztüren obliegt der Eigentümerversammlung und darf nicht auf die Hausverwaltung in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat delegiert werden.

Im Falle der Schädigung des Sondereigentums bestehen Schadenersatzansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn die Ursache im Bereich des Gemeinschaftseigentums liegt.

Der Austausch einer vorhandenen Ölheizung gegen eine neue Gasheizung ist nur dann als ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. modernisierende Instandsetzungsmaßnahme anzusehen, wenn ohnehin die Erneuerung der Heizungsanlage notwendig oder konkret absehbar war und eine Abwägung aller maßgeblichen Gesichtspunkte aus der Sicht eines vernünftig denkenden und erprobten Neuerung gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers diese Umrüstung nahelegt.

Dachfenster gehören als Teil der Außenhülle zum Gemeinschaftseigentum.

Ein Sondernutzungsberechtigter darf nicht schlechter stehen als ein Sondereigentümer, so dass sich die Verpflichtung zur Kostentragung immer nur auf Teile beziehen kann, die auch sondereigentumsfähig sind.

Das Rechtsschutzbedürfnis einer Anfechtungsklage entfällt nicht schon deshalb, weil die beschlossene Sanierungsmaßnahme bereits umgesetzt wurde.

Die bloße Übersendung eines einzigen Angebotes an die Wohnungseigentümer ist nicht ausreichend.

Fehlt ein Vermögensbericht, widerspricht die Entlastung der Verwaltung nicht schon deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern es muss vorgetragen werden, welche möglichen Ersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen.

Das Abhalten einer Eigentümerversammlung um 17.00 Uhr in einem von der Liegenschaft 14 km entfernten Ort, der innerhalb von 30 Minuten mit dem Pkw erreichbar ist, widerspricht noch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Nach § 16 Abs. 2 S, 2 WEG kann beschlossen werden, dass jeder Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung einschließlich Austausch der zu seiner Einheit gehörenden Fenster, Türanlagen von Balkonen und Loggien, Wintergärten alleine zu tragen hat.

Ein Beschluss zur Abänderung des Verteilerschlüssels für die Übernahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten muss dem Gleichbehandlungsgrundsatz folgen.

Tritt in einer Wohnung Feuchtigkeit auf, deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, muss der Verwalter unverzüglich die Schadensursache und die zur Mangelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen feststellen lassen.

Für die Modernisierung des vorhandenen Kabelnetzes dürfte grundsätzlich eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft bestehen, da sie das Gemeinschaftseigentum betrifft.

Etwas anderes kann gelten, wenn durch den Beschluss das unter Putz verlegte Kabel ohne Not durch einen Aufputzkanal im Sondereigentum ersetzt werden soll.

Der Verwalter ist unbeschränkt und unbeschränkbar vertretungsberechtigtes Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auf die Existenz eines legitimierenden Beschlusses kommt es nicht mehr an.

Ein Beschluss ist deshalb zu unbestimmt, wenn nicht auf Grundlage eines Angebotes, sondern „analog“ zu einem Angebot eine Beauftragung erfolgen soll. Es ist auch nicht ersichtlich, was eine analoge Beauftragung soll.

Die Erhaltungsrücklage (Instandhaltungsrücklage) unterliegt einer Zweckbindung.

Soll im Rahmen der Energiewende eine Photovoltaikanlage erstmals angeschafft werden, stellt dies keine modernisierende Instandhaltung dar.

Die Zweckbindung der Mittel in der Erhaltungsrücklage kann durch Mehrheitsbeschluss aufgehoben und/ oder verändert werden. Eine solche Teilauflösung der Erhaltungsrücklage entspricht aber nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn diese danach noch hinreichend hoch angesammelt ist.