Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Auch bei der Wiederbestellung einer Verwalterin ist die Einholung von Vergleichsangeboten dann erforderlich, wenn erhebliche Teile der Wohnungseigentümer mit der Arbeit der bisherigen Verwaltung nicht zufrieden sind (BGH NZM 2011, 515)

Ist in der Einladung erkennbar, dass in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht die Verwalterbestellung Gegenstand von Erörterung und Beschlussfassung sein sollte sowie dass die bestehende Verwaltung selbst für das Amt zur Verfügung stand, besteht neben der entsprechenden Beschlussfassung natürlich auch die Möglichkeit,
den vorliegenden Antrag gerade nicht anzunehmen und anderweitig über die
Verwalterbestellung zu befinden.

Die Verfahrenskosten dem Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, ist kein Gebrauch zu machen, wenn die Beklagten eine Kostenentscheidung zulasten des Verwalters erstmals im Beschwerdeverfahren geltend gemacht haben, ohne selbst die Kostenentscheidung anzufechten.

Darüber hinaus hätte zunächst dem Verwalter Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden müssen (vgl. Jennißen a. a. O. § 49 Rn. 28). Das würde das im Übrigen entscheidungsreife Verfahren verzögern.

Im Rahmen des § 91 a ZPO müssen eventuell bestehende materiellrechtliche Ansprüche nicht abschließend geklärt werden (BGH NJW 02, 680).

Bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters ist die Einholung mehrerer Angebote erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellungen der jeweiligen Leistungsanbieter überprüfen zu können (so Senat NZM 2003, 486 = ZWE 2002, 486).

Diese Vorbereitung der Verwalterwahl ist Aufgabe der einzelnen Wohnungseigentümer. Das Gesetz enthält keine Vorgaben dazu, wie diese Vorbereitung im Einzelnen durchzuführen ist.

Schätzungen der einzustellenden und umzulegenden Kosten sind nur im Rahmen der Höhe der voraussichtlich im bevorstehenden Wirtschaftsjahr entstehenden Kosten zulässig. Die Verteilung dieser Kosten hat jedoch zwingend nach den jeweils gültigen Verteilermaßstäben zu erfolgen.

Ist eine Eigentümergemeinschaft mangels Beschlussunfähigkeit nicht beschlussfähig, wird aber gleichwohl ein Beschluss gefasst, der später wegen fehlender Beschlussfähigkeit für nichtig erklärt wird, liegt hierin keine Vorbefassung der Angelegenheit durch die Gemeinschaft.

Ein Eigentümer ist zunächst gehalten, die Einberufung einer neuen Versammlung zu fordern, um eine wirksame Beschlussfassung zu ermöglichen.

Ein Wohnungseigentümer, der mit einem ihm nachteiligen Beschlüssen rechnen muß, ist nämlich unabhängig von etwaigen Pflichtverletzungen des Verwalters gehalten, seinerseits alles ihm Zumutbare zu unternehmen, um die Anfechtungsfrist zu wahren.

Bei der Rüge der Beschlussfähigkeit einer Eigentümerversammlung handelt es sich um eine Einwendung, die nur im Rahmen einer rechtzeitigen Anfechtung geprüft werden kann. Ein Nichtigkeitsgrund kann hieraus nicht hergeleitet werden (vgl. BayObLGZ 1981, 50).

Der einzelne Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass gefasste Beschlüsse, die den Zweck haben, einen Schaden am Gemeinschaftseigenturn zu beseitigen, der das Sondereigentum des Wohnungseigentümers unbenutzbar macht, umgesetzt werden; die Nichtumsetzung, führt zur Verpflichtung, zur Leistung von Schadensersatz.

Eine Haftung der Verwalterin gem. § 280 BGB kann gegenüber einer der Wohnungseigentümerin grundsätzlich in Betracht kommen im Hinblick auf eine Verletzung der Verwalterpflicht, bezüglich aufgetretener Mängel am Gemeinschaftseigentum die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen und schließlich auszuführen.

Eine haftungsbegründende pflichtwidrig zögerliche Bearbeitung in diesem Sinne kommt allerdings nur in Betracht, soweit die Verwalterin den angemessenen Bearbeitungsaufwand pflichtwidrig überschritten und sich aus dieser Überschreitung der geltend gemachte Schaden ergäben hätte.

Die Eigentümergemeinschaft ist nicht Partei in einem Anfechtungsverfahren.

Der Eigentümergemeinschaft steht daher auch keine Beschlusskompetenz über die Einlegung eines Rechtsmittels in einem Anfechtungsverfahren gem. § 46 WEG zu.

Ist nach der Teilungserklärung eine Änderung der Gemeinschaftsordnung mit 4/5 aller vorhandenen Stimmen möglich, führt lediglich ein Verstoß gegen den sachlichen Anwendungsbereich der vereinbarten Öffnungsklausel zur Nichtigkeit eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses.

Soweit allein das erforderliche Quorum nicht erreicht wurde, der Versammlungsleiter jedoch dennoch einen positiven Beschluss verkündet hat, führt dies nur zur Anfechtbarkeit, nicht jedoch zur Nichtigkeit des gefassten Beschlusses (BGH 10.06.2011 - V ZR 2/10, NJW-RR 2011, 1165; LG München I, Az.: 36 S 12740/10, ZWE 2011, 140).

Das Erfordernis der ggfs. nochmaligen Übersendung des bereits vorliegenden Einzelwirtschaftsplans stellt dann keine bloße Förmelei dar, wenn schon unklar ist, welcher Wirtschaftsplan beschlossen sein soll.

Die Genehmigung eines Wirtschaftsplanes ohne Einzelwirtschaftspläne ist auf Antrag hin für ungültig zu erklären (vgl. BGH NJW 2005, 2061).

Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird.

Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.

Ein Wohnungseigentümer kann auch dann die Beschlüsse auf einer durch eine unzuständige Person einberufene Eigentümerversammlung erfolgreich anfechten, wenn er sich im Vorfeld bereit erklärt hat, an den zu beschließenden Abstimmungen mitzuwirken.

Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Mitwirkung an den Beschlussfassungen (hier: Erstellung der Jahresabrechnungen der letzten 8 Jahre) mit erheblichem Aufwand verbunden ist.

Beantragt ein Wohnungseigentümer über das Amtsgericht die Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung, darf er diese erst nach Rechtskraft der Entscheidung einberufen.

Die voreilige Einberufung der Eigentümerversammlung kann per einstweiliger Verfügung untersagt werden, wenn die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse aus formalen Gründe aufgehoben werden könnten und der Eigentümergemeinschaft dadurch gegebenenfalls hohe Schadensersatzansprüche und finanzielle Belastungen drohen würden.

Gemäß § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen, dass eine abgebrochene Eigentümerversammlung, auf der nicht über alle Punkte der Tagesordnung Beschluss gefasst wurde, fortgesetzt wird.

Dieser Anspruch kann im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden, wenn der Ablauf der Verjährungshemmung aus § 204 Abs.2 BGB droht, mit der Folge, mögliche Schadensersatzansprüche gegen einen Miteigentümer aufgrund fehlender Möglichkeit des Betreibens eines bereits anhängigen Schadensersatzverfahrens beim Amtsgericht weiterzuverfolgen.

Die Entlastung des Verwalters, auf welche kein Anspruch besteht, entspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn für die Beantwortung dieser Frage kommt es nicht auf die Interessen des Verwalters, sondern alleine auf das wohlverstandene Interesse der Wohnungseigentümer an (a.A.: BGH NJW 2003, 3124).

In der Wohnungseigentümerversammlung steht jedem Eigentümer das Recht zu, Einsicht in die Originalvollmachten der vertretenen Eigentümer zu nehmen.

Ein Ermächtigungsbeschluss für den Verwalters zur Einlegung von Rechtsmitteln für künftige verlorene WEG-Verfahren ist mangels Bestimmtheit unwirksam.

Ein Wohnungseigentümer unterliegt in entsprechender Anwendung von § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG einem Stimmverbot, wenn er einen Rechtsstreit gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und verfahrensbezogene Maßnahmen Gegenstand der Beschlussfassung sind.

Es kann auch einen Nachteil i.S.d. §§ 14, 22 WEG bedeuten, wenn eine bauliche Veränderung (hier: Terrassenüberdachung) künftig zu erhöhten Instandhaltungskosten führt. Dies kann selbst dann gelten, wenn der bauende Eigentümer sich bereit erklärt, für die Mehrkosten aufzukommen.

Ein Wohnungseigentümer ist an eine uinter Vorbehalt erteilte Zustimmung zur baulichen veränderung nicht gebunden, wenn der Vorbehalt nicht erfüllt wird.

Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung am Gemeinschaftseigentum können nur durch die Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

Von einer Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ist dann auszugehen, wenn einzelne Wohnungseigentümer vorsätzlich von ihrer Mitwirkung in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen werden sollen und deshalb die Ladung unterbleibt.

Bei einer versehentlich unterbliebenen Ladung kommt es entscheidend darauf an, ob der Einberufungsmangel beachtlich ist, wenn mithin die Beschlussfassung auf dem Mangel beruht.

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet wird.

Dabei ist es aber nicht erforderlich, dass alle Detailpunkte in die Einladung aufgenommen werden. Eine stichwortartige Bezeichnung reicht aus, um dem berechtigen Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer zu genügen.