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In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Es ist nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirates, Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung an die Abrechnungsmethode zu überprüfen, so dass dem Beirat auch bei einer fehlerhaften Jahresabrechnung die Entlastung erteilt werden kann.

1. Die Tilgung eigener Schulden der Hausverwaltung mit dem Vermögen der WEG stellt eine so schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass dieser Umstand einer erneuten Bestellung der Verwaltung durch die Mehrheit der Eigentümer entgegensteht.

2. Ein Beschluss muss den Mindestanforderungen an inhaltlicher Klarheit und Bestimmtheit genügen, weil er gemäß § 10 Abs. 4 WEG auch gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers wirkt.

3. Die Unwirksamkeit eines Instandhaltungsbeschlusses führt zwangsläufig auch zur Unwirksamkeit dessen Finanzierung, § 139 BGB.

Die Wiederwahl einer Hausverwaltung entspricht selbst dann der ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn diese Gelder von den Gemeinschaftskonten der Wohnungseigentümer zur Tilgung eigener Verbindlichkeiten entnommen hat.

Dies gilt insbesondere dann, wenn der Geschäftsführer ein Rechtsanwalt ist, dem nach den vielen Jahren seiner anwaltlichen Tätigkeit niemand
einen Mangel an Seriosität oder Kompetenz nachsagen kann.

Enthält die Teilungserklärung eine anderweitige Kostenverteilung als die letztlich in der Abrechnung und im Wirtschaftsplan gewählte, widersprechen die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, ohne dass es etwa der Konkretisierung durch einen weiteren Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG bedarf.

1. Ob es sich bei einer gärtnerischen Maßnahme, die auf die Entfernung einer Pflanze im Gartenbereich gerichtet ist, um eine bauliche Veränderung oder lediglich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 und 5 Nr. 2 WEG, die mit Stimmenmehrheit beschlossen werden kann, handelt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, ob die betreffende Pflanze die Anlage entscheidend prägt bzw. charakteristisch für den optischen Eindruck der Wohnanlage ist.

2. Mit der Aufhebung eines Beschlusses ergibt es sich im Hinblick auf die Regelung in § 139 BGB von selbst, dass auch die Beschlussfassung zur Finanzierung einer Maßnahme unwirksam ist

Ein Beschluss, wonach dass alle Beschlüsse gültig seien, auch wenn sie anfechtbar seien, ist unwirksam.

Bei der Wahl eines neuen Verwalters gibt es keine Vorgaben, die die Vorlage von drei Vergleichsangeboten vorschreiben.

Es ist zulässig, wenn das Auswahlverfahren des neuen Verwalters innerhalb des Beirats abläuft und die Eigentümer im Vertrauen auf eine sachgerechte und ordnungsgemäße Auswahl durch den Beirat den vorgeschlagenen Kandidaten wählen.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Beirat mit einem umfangreichen Ermessen zum Abschluss eines Verwaltervertrages ausgestattet wird.

Bei kostenintensiven Maßnahmen muss ein gesonderter Finanzierungsbeschluss ergehen (vgl. OLG München, ZMR 2008, 233; Kammer, ZWE 2013, 31).

Die Beauftragung eines Dritten zur Erstellung der Abrechnungen ist nicht deswegen ermessensfehlerhaft, weil die Eigentümer zuvor die Vorverwaltung nicht zur Nacherfüllung im Sinne von §§ 634 Nr. 1, 635 BGB aufgefordert haben, wenn bereits drei Jahresabrechnungen in Folge ab der Bestellung der Verwaltung zu erstellen gewesen waren, gerichtlich für ungültig erklärt worden waren und die korrigierten Abrechnungen erneut fehlerhaft sind.

§ 16 Abs. 3 WEG räumt nur die Kompetenz ein, im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung einen anderen Verteilungsmaßstab zu wählen. Die Bestimmung begründet hingegen nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit ist, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (AG Bremen, NJW-RR 2010, 811, 812).

1. Ein Wirtschaftplan kann nicht für ein abgelaufenes Jahr beschlossen werden.

2. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung wegen eines Geräteausfalls nicht möglich, so darf nicht nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden, sondern es muss eine Schätzung gem. § 9a HeizkostenV erfolgen.

3. Bei einem Forderungsausfall von zahlungsunfähigen Wohnungseigentümern dürfen die von den übrigen Eigentümern zu zahlenden Mehrkosten nur auf diejenigen Eigentümer umgelegt werden, welchen die Kosten durch das Gericht gem. § 49 WEG auferlegt wurden.

4. Ein Eigentümer kann grds. nicht ermächtigt werden, Ansprüche der Gemeinschaft geltend zu machen.

Befugnisse der Eigentümerversammlung können dem Verwaltungsbeirat durch Beschluss allenfalls in sehr engen Grenzen übertragen werden, wobei die wesentlichen sachlichen Entscheidungskriterien durch die Eigentümerversammlung vorgegeben werden müssen.

Ein Beschluss, durch den der Verwalter ohne inhaltliche Vorgaben ermächtigt wird, in Absprache mit dem Beirat für die Beratung in der bzw. jeder Eigentümerversammlung einen Rechtsanwalt auf Kosten der Gemein­schaft zu beauftragen, entspricht regelmäßig nicht ordnungs­gemäßer Verwaltung.

Die Eigentümer haben auch bei einem seit 31 Jahren nicht mehr renovierten Treppenhaus grundsätzlich ein Entscheidungsermessen darüber, ob die Zurückstellung der Durchführung einer seinerzeit beschlossenen Renovierungsmaßnahme erfolgt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn das Treppenhaus zwar einen renovierungsbedürftigen, aber ansonsten gepflewgten Eindruck vermittelt.

Für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.

Ein Wohnungseigentümer verliert seine Beschlussanfechtungsbefugnis nicht schon deshalb, weil er in der Versammlung selbst für den von ihm angefochtenen Beschluss gestimmt hat.

Ein Beschluss, der die Mitwirkung von Wohnungseigentümern und Dritten an einer durchzuführenden Baumaßnahme ohne genaue Angaben zum Umfang regelt, ist mangels Bestimmtheit unwirksam.

Auch die versehentlich unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers führt zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.

Die Nichtigkeit hat bei beschlossenen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplänen zur Folge, dass die Wohnungseigentümer mangels fälligkeitsbegründenden Beschluss die Hausgelder nicht bezahlen müssen.

Die bloße rechnerische Nachvollziehbarkeit einer Jahresabrechnung genügt nicht, wenn der Umlagemaßstab im Streit steht.

Sind in der Jahresabrechnung auch Kosten für die Rechtverfolgung enthalten, müssen die beklagten Wohnungseigentümer substantiiert darlegen, welche Kosten (Anwaltskosten, Gerichtskosten) für welches Verfahren auf welche Eigentümer umgelegt wurden.

Es genügt nicht, dass die Beklagten vortragen, dass dem Kläger sämtliche Unterlagen vorgelegen hätten, denn damit kann das Gericht immer noch keine Feststellungen treffen. Auch die Vorlage der Zustellungsbestätigung im Termin ersetzt keinen schriftsätzlichen Vortrag.

Ein Beschluss über den Einbau funkbasierter Heizkostenverteiler, die es ermöglichen, den tatsächlichen Verbrauch ohne das Betreten der Wohnung zu ermitteln, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Das gilt selbst dann, wenn häufig abgelesen wird und diese Werte gespeichert werden, so dass ein Risiko dahingehend besteht, dass Nutzerprofile erstellt werden können. Es muss deshalb auf vertraglicher Basis sichergestellt werden, wie diese Daten genutzt werden.

Durch die bloße gerichtliche Ungültigerklärung eines Umlagebeschlusses ergibt sich regelmäßig nur die Verpflichtung der Gemeinschaft, über die Folgenbeseitigung des für ungültig erklärten Umlagebeschlusses zu befinden. Die Erfüllung dieser Verpflichtung ist notfalls von jedem Miteigentümer gerichtlich erzwingbar.

Solange dieser Eigentümerbeschluß nicht gefaßt ist, stehen die bestandskräftigen Abrechnungsbeschlüsse, in denen die Einzahlung erfaßt und berücksichtigt ist, einem schlichten Bereicherungsanspruch entgegen.

Ein Eigentümerbeschluß, der Regelungen enthält, die auch für einen Sondernachfolger gelten sollten, ist wie eine Grundbucheintragung auszulegen. Die Auslegung ist nicht dem Tatrichter vorbehalten, sondern kann auch durch das Rechtsbeschwerdegericht erfolgen.

Ist ein Beschluß zu unbestimmt und läßt seinen Regelungsgehalt nicht erkennen, ist er anfechtbar.

Ein Eigentümerbeschluß ist in der Regel nicht allein deshalb unwirksam, weil er für die Hausbewohner eine Ruhezeit von 20 Uhr bis 8 Uhr und von 12 Uhr bis 14 Uhr vorsieht.

Eine Regelung, die das Singen und Musizieren außerhalb von Ruhezeiten nur in “nicht belästigender Weise und Lautstärke” gestattet, ist mangels hinreichender Bestimmtheit unwirksam.

Unwirksam ist auch eine Regelung, welche das Singen und Musizieren ohne sachlichen Grund stärker einschränkt als die Tonübertragung durch Fernseh-, Rundfunkgeräte oder Kassetten- bzw. Plattenspieler.

Bei Teilunwirksamkeit eines Eigentümerbeschlusses findet § 139 BGB entsprechend Anwendung.

Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für ungültig zu erklären, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt.

Dies kann der Fall sein, wenn der Verwalter mangels Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung die praktische Erfahrung als allein Verantwortlicher für die Verwaltung einer Eigentumsanlage nicht besitzt und er im Vorfeld seiner Bestellung bereits im Lager der Mehrheit innerhalb der zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft gestanden hat.

Zur Vermeidung eines materiell-rechtlichen Ausschlusses ist ein Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG den Lebenssachverhalt vorzutragen, auf den er die Anfechtungsklage stützt.

Dabei muss sich der Lebenssachverhalt, aus dem sich die geltend gemachten Anfechtungsgründe ergeben sollen, zumindest in seinem wesentlichen tatsächlichen Kern aus den innerhalb der Frist eingegangenen Schriftsätzen selbst ergeben; dass er sich nur aus Anlagen ergibt, genügt nicht.