Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Ein überteuerter Auftrag darf nicht erteilt werden, so dass in der Regel vor Vergabe eines größeren Auftrags drei Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen sind (Bayerisches Oberstes Landesgericht, NZM 2000, 512, 513).

Dies gilt nicht, wenn mit dem vorliegenden Beschluss erst eine Fachfirma mit der weiteren Untersuchung zu beauftragt, wenn es sich bei der Untersuchung um einen Auftrag handelt, der in Relation zur Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft für den einzelnen Wohnungseigentümer nur geringe Kosten verursacht.

Auch nach Erhebung einer Beschlussanfechtungsklage (§ 43 Nr. 4 WEG) kann der Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.

Der Verwalter ist uneinschränkbar berechtigt, § 27 Abs. 2 Ziffer 2 WEG, Berufung einzulegen, wenn er mehrheitlich gefasste Beschlüsse verteidigen will.

Es gibt keine Pflicht der Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung, den Empfehlungen des Beirats zu folgen.

Ist lediglich die Entlastung Beschlussgegenstand der WEG-Versammlung, kann der Verwalter nicht als Vertreter einzelner Eigentümer mit abstimmen.

Die Mitglieder einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft haben die gleichen Rechte und Pflichten wie Wohnungseigentümer, so dass ein werdender Wohnungseigentümer auch notwendiger Beklagter einer Anfechtungsklage ist.

Wird die Anfechtungsklage ausdrücklich nur gegen die eingetragenen Wohnungseigentümer gerichtet, sind nicht alle übrigen Wohnungseigentümer verklagt, so dass die Anfechtungsklage unzulässig ist.

Zwar wird der Verstoß gegen eine qualifizierte Protokollierungsklausel als heilbar angesehen (BGH NJW 2012, 2512; OLG München NJW 2008, 156). Geht es aber nicht um eine bloße Nachholung zunächst unterbliebener Unterschriften, sondern um die Ersetzung einer Unterschriftenverweigerung durch die Unterschriften anderer Wohnungseigentümer, können die nachträglichen Unterschriften nicht mehr den Zweck erfüllen, dass durch sie die inhaltliche Richtigkeit des Protokolls bestätigt wird, da diese bereits durch die vorherige Verweigerung der Unterschriften in Frage gestellt ist.

Die nachträgliche Auswechselung eines ausgeschiedenen Wohnungseigentümers, gegen die sich die Anfechtungsklage richtet (Scheinbeklagter), zum neuen Wohnungseigentümer führt nicht zu einer Klageänderung in Form eines Parteiwechsels (BGH, NZM 2011, 782).

Ob die Beauftragung eines Rechtsanwalts durch den Scheinbeklagten erforderlich war, oder diese - für den Beklagten offensichtliche - Tatsache nicht auch von ihm selbst dem Gericht mitgeteilt werden konnte, wird im Kostenfestsetzungsverfahren zu prüfen sein.

Eine in der Jahresabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, wenn die Heizkostenverteiler, nach deren Erfassungswerten die Heizkosten umgelegt worden sind, den tatsächlichen Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst haben.

§§ 7 Abs. 1 S. 4, 9a HeizkVO; 21 Abs. 3, 4 WEG
Eine in der Jahresabrechnung enthaltene Heizkostenabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 3, Abs. 4 WEG, wenn die Heizkostenverteiler, nach deren Erfassungswerten die Heizkosten umgelegt worden sind, den tatsächlichen Verbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst haben.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn die in der Teilungserklärung enthaltenen Flächenangaben Abweichungen zu den tatsächlichen Größen aufweisen, sofern nicht ersichtlich ist, dass die Wohnungen der Kläger hiervon überdurchschnittlich benachteiligt würden.

Ist der Mieter eines Miteigentümers nach einem erlittenen Schlaganfall rechts halbseitig gelähmt und ohne einen zweiten Handlauf nur unter ganz erheblichen Schwierigkeiten möglich die Treppe hinuntergehend zu benutzen, so müssen die übrigen Wohnungseigentümer den zweiten Handlauf dulden, sofern dieser nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften zulässig ist.

Eine Beschlussfassung über den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhl als bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG ist zu unbestimmt, wenn wesentliche Fragen nicht geklärt sind.

Ein Fahrstuhleinbau ist auch nachteilig und unverhältnismäßig, wenn mildere Mittel (z.B. Treppenlift) zur Verfügung stehen.

§ 554 a BGB ist für das WEG entsprechend anzuwenden, so dass eine auf Dauer angelegte bauliche Veränderung ohne Rückbauverpflichtung nicht zulässig ist.

Das Verlangen auf Beseitigung von Wasserschäden in einer Wohnung setzt eine schuldhafte Pflichtverletzung der Wohnungseigentümer bei Entstehung der Schäden voraus.

Der Verwalter tritt im Rahmen der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG) im Verhältnis zum geschädigten Wohnungseigentümer nicht als Erfüllungsgehilfe der übrigen Wohnungseigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft auf.

Ein Wohnungseigentümerbeschluss, mit dem die rückwirkende Fortgeltung eines bereits abgelaufenen Wirtschaftsplanes angeordnet wird, ist nicht nichtig.

Wird dieser Beschluss nicht innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 2 Satz 2 WEG gerichtlich angefochten, so ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG grundsätzlich von der Gültigkeit dieses Beschlusses auszugehen, auch wenn er unter Umständen wegen des Vorrangs der Erstellung einer Jahresabrechnung anfechtbar ist.

Der Verwalter ist im Beschlussanfechtungsverfahren (§ 43 Nr. 4 WEG) berechtigt, für die beklagten Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu bevollmächtigen, wenn gegen die übrigen Wohnungseigentümer Klage erhoben wird, § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Das Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Beschlusses entfällt, wenn während des Rechtstreits der Beschluss durch eine erneute Abstimmung der Wohnungseigentümer (Zweibeschluss) bestätigt wird und der Zweitbeschluss bestandskräftig wird.

Die für das Entstehen eines Eigentümerbeschlusses erforderliche Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses kann auch in konkludenter Weise geschehen.

Ein in der Teilungserklärung vereinbarter Schlüssel, wo nach der jeweiligen Wohnfläche abzurechnen ist, ist mangels Bestimmtheit nichtig, da es unterschiedliche Methoden der Flächenberechnung gibt.

Die Kosten sind mangels wirksamer anderweitiger Vereinbarung gemäß § 16 Abs. 1 und 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen, also darüber entscheiden, ob die Kosten der jeweiligen Maßnahme durch Erhebung einer Sonderumlage oder durch Rückgriff auf die gebildete Instandhaltungsrücklage gedeckt werden sollen und welcher Verteilungsschlüssel zur Anwendung gelangt.

Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von Instandsetzungsarbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter drei Vergleichsangebote einholt.

Für eine eigenmächtige Auftragserteilung durch den Verwalter ist grundsätzlich kein Raum (BayOblG NZM 2004, 390). Etwas anderes gilt gem. § 27 Abs. 1 Ziff. 3 WEG ausnahmsweise nur in dringenden Fällen für Maßnahmen, die erforderlich sind, um Schaden vom gemeinschaftlichen Eigentum abzuwenden.

Ein Anspruch auf Unterlassung von baulichen Veränderungen steht jedem Wohnungseigentümer als Individualrecht zu. Die Wohnungseigentümer können diesen Anspruch durch Mehrheitsbeschluss zur Gemeinschaftsangelegenheit machen, so dass er gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3, 2. Halbsatz WEG den Verband aktivlegitimiert.

Eventuelle Abwehrrechtsklagen gegen das Bauvorhaben eines Miteigentümers sind ausschließlich vor den WEG-Gerichten zu verfolgen. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen ein solcher Anspruch besteht, ergibt sich aus § 15 Abs. 3 WEG.

Ein Beschluss, der eine Handlungspflicht eines Wohnungseigentümers zur Beseitigung einer nicht genehmigten baulichen Veränderung begründen will, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Ein Beschluss über die Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere (mindestens drei) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

Ein Beschluss ist zu unbestimmt, wenn aus diesem weder hervorgeht, welche Terrassen saniert noch welche Maßnahmen dazu konkret ergriffen werden sollen.

Von der Vorlage mehrerer Vergleichsangebote kann nicht abgesehen werden, wenn es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme von etwa 45.000,00 Euro und damit um kein untergeordnetes Vorhaben handelt.

Der Beschluss, einen neuen Verwalter zu bestellen, verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn vor der Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern keine Vergleichsangebote zugänglich gemacht wurden.

Dem Verwaltungsbeirat kann nicht nicht völlig freie Hand gelassen werden, zu welchen Konditionen der Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll.