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Erfaßt eine Einladung zur Eigentümerversammlung nur die Abwahl der bestehenden Verwaltung, nicht aber die Wahl einer neuen Verwaltung, so ist die dennoch erfolgte Wahl eines neuen Verwalters mangels ordnungsgemäßer Einladung anfechtbar.

Die beklagten Wohnungseigentümer haben die Beweislast dafür, dass sich der Einberufungsmangel nicht auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Ferner müssen bei der Neuwahl eines Verwalters mehrere Vergleichsangebote vorliegen.

Allein die Tatsache, dass ein Eigentümer für die neue Verwaltung gestimmt hat, hindert ihn nicht daran, die Beschlussfassung zur Verwalterwahl anzufechten.

Bei der Abstimmung über Bestellung oder Abberufung des Verwalters besteht für diesen, sofern er eigene Rechte als Miteigentümer wahrnimmt oder in Vertretung anderer Wohnungseigentümer handelt, kein Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG.

Eine rückwirkende Bestellung eines Verwalters läuft den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung zuwider.

Verstößt ein Verwalter wiederholt gegen seine Verwalterpflichten, kann offen bleiben, ob schon die einzelnen Versäumnisse und Verstöße für sich einen wichtigen Grund zur Ablehnung einer Neubestellung beinhalten, wenn die erwähnten Umstände in ihrer Summe erkennen lassen, dass die Verwaltung in der Vergangenheit nicht mit der erforderlichen Sorgfalt geführt und wiederholt gegen die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltungsführung verstoßen hat.

Das Verlangen eines Vollmachtnachweises eines Vertreters eines Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung kann die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund begründen.

Entsprechendes gilt, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, eine Eigentümerversammlung auf Verlangen des Minderheitenquorums gem. § 24 Abs. 2 WEG einzuberufen.

Eine ordnungsgemäße Verwaltung der WEG hat auch darauf zu achten, dass (weiterer) Schaden von den Eigentümern ferngehalten wird. Diesem Ziel dient sicher kein Beschluss, der die Finanzausstattung der Verwalterin in so erheblicher Weise einschränkt, dass diese ihre Aufgaben in Zukunft nicht mehr wahrnehmen kann.

Zur Sicherung weiterer ordnungsgemäßer Verwaltung ist daher bis auf Weiteres die Geltung des Wirtschaftsplanes 2008 durch das Gericht einstweilen anzuordnen, § 21 Abs. 8 WEG i.V.m. § 935 ff ZPO.

Der Verwaltungsbeirat darf eine Eigentümerversammlung nur bei pflichtwidriger Weigerung der Verwaltung einberufen, § 24 Abs. 3 WEG. Daran fehlt es, wenn der Beirat den Verwalter zur Einberufung einer Eigentümerversammlung auffordert, ohne den Nachweis des Begehrens von einem Viertel der Eigentümer zu erbringen.

Eine vom zu Unrecht Beirat einberufene Eigentümerversammlung kann im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt werden.

Auch bei der Wiederbestellung einer Verwalterin ist die Einholung von Vergleichsangeboten dann erforderlich, wenn erhebliche Teile der Wohnungseigentümer mit der Arbeit der bisherigen Verwaltung nicht zufrieden sind (BGH NZM 2011, 515)

Ist in der Einladung erkennbar, dass in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht die Verwalterbestellung Gegenstand von Erörterung und Beschlussfassung sein sollte sowie dass die bestehende Verwaltung selbst für das Amt zur Verfügung stand, besteht neben der entsprechenden Beschlussfassung natürlich auch die Möglichkeit,
den vorliegenden Antrag gerade nicht anzunehmen und anderweitig über die
Verwalterbestellung zu befinden.

Die Verfahrenskosten dem Verwalter gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, ist kein Gebrauch zu machen, wenn die Beklagten eine Kostenentscheidung zulasten des Verwalters erstmals im Beschwerdeverfahren geltend gemacht haben, ohne selbst die Kostenentscheidung anzufechten.

Darüber hinaus hätte zunächst dem Verwalter Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden müssen (vgl. Jennißen a. a. O. § 49 Rn. 28). Das würde das im Übrigen entscheidungsreife Verfahren verzögern.

Im Rahmen des § 91 a ZPO müssen eventuell bestehende materiellrechtliche Ansprüche nicht abschließend geklärt werden (BGH NJW 02, 680).

Bei der Vorbereitung der Neubestellung eines Verwalters ist die Einholung mehrerer Angebote erforderlich, um die Angemessenheit der Honorarvorstellungen der jeweiligen Leistungsanbieter überprüfen zu können (so Senat NZM 2003, 486 = ZWE 2002, 486).

Diese Vorbereitung der Verwalterwahl ist Aufgabe der einzelnen Wohnungseigentümer. Das Gesetz enthält keine Vorgaben dazu, wie diese Vorbereitung im Einzelnen durchzuführen ist.

Schätzungen der einzustellenden und umzulegenden Kosten sind nur im Rahmen der Höhe der voraussichtlich im bevorstehenden Wirtschaftsjahr entstehenden Kosten zulässig. Die Verteilung dieser Kosten hat jedoch zwingend nach den jeweils gültigen Verteilermaßstäben zu erfolgen.

Die gerichtliche Kostenentscheidung im WEG-Verfahren kann sich nicht primär an § 91 ff. ZPO orientieren kann, nachdem mit § 49 Abs. 1 WEG eine gesetzliche Spezialregelung zur Kostenverteilung bei Regelungsklagen vorsieht.

Eine reguläre Einberufung der Wohnungseigentümergemeinschaft, in der kein Verwalter wirksam bestellt ist und kein Verwaltungsbeirat besteht, kann nach §§ 24 Abs. 1, Abs. 3 WEG nicht erfolgen.

Gleichzeitig kann sich das WEG-Verfahren nicht durch ein teilweises Anerkenntnis einiger Beklagter oder durch Nichtäußerung anderer Beklagter mittels Anerkenntnis- oder Versäumnisurteil erledigen, ein Fall notwendiger Streitgenossenschaft vorliegt, so dass nur einheitlich entschieden werden kann.

Wird ein Wohnungseigentumsverwalter von zahlreichen Eigentümergemeinschaft gegenüber diesen veruntreuend tätig, indem er Gelder der Einen gemeinschaft auf das Konto der anderen Gemeinschaft überweist, so ist die die Überweisung entgegennehmende Gemeinschaft nach §§ 812, 819 BGB verpflichtet das Erlangte herauszugeben.

Bei der Verjährung der Ansprüche der anweisenden WEG-Gemeinschaft ist dabei nicht auf die Kenntnis des Verwalters auf dem Empfängerkonto abzustellen, während sich die die Zahlung empfanende WEG-Gemeinschaft zurechnen lassen muss

Bei der Verschmelzung einer zur Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Organstellung und der Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den übernehmenden Rechtsträger über; der Verwaltervertrag erlischt nicht in entsprechender Anwendung von § 673 BGB, weil diese Norm durch die im Umwandlungsgesetz enthaltenen Spezialvorschriften verdrängt wird.

Die Verschmelzung der Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage stellt zwar als solche keinen wichtigen Grund dar, der eine vorzeitige Kündigung eines Verwaltervertrags rechtfertigt; an die erforderlichen besonderen Umstände, die die Fortführung der Verwaltung durch den übernehmenden Rechtsträger für die Wohnungseigentümer unzumutbar machen, sind aber keine hohen Anforderungen zu stellen.

§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar.

EIne Entlastung des Verwalters ist mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung nicht zu vereinbaren, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung erkennbar in Betracht kommen.

Dies ist der Fall, wenn die Verwaltung bei der Vergabe von Werkverträgen die beauftragten Firmen trotz vorhandener Anhaltspunkte für eine unsachgemäße Ausführung nicht ordnungsgemäß überwacht.

Massive Eingriffe in die Gestaltung des Außenbereichs (hier Verlegung Mülltonnen- und Briefkastenanlage) bedürfen der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer.

Die erstmalige Errichtung einer Solaranlage zur Warmwasseraufbereitung stellt im Allgemeinen keine modernisierende Instandsetzung, sondern eine bauliche Veränderung dar.

Bei einem Beschluss zur Erweiterung der Tagesordnung handelt es sich um eine Maßnahme der Geschäftsordnung (Organisationsbeschluss). Diese anzufechten fehlt i.d.R. das Rechtsschutzbedürfnis.

Ist der betroffene Wohnungseigentümer ausschließlich zur Kostentragung verpflichtet, so ist er auch allein berechtigt, Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter geltend zu machen.

Nach § 259 Abs. 1 BGB ist der Verwalter verpflichtet, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

Eine Bilanzpflicht im handels- oder steuerrechtlichen Sinne trifft den Verwalter nicht.

Um die Richtigkeit der Abrechnung wirksam überprüfen zu können, ist es erforderlich, dass ein Wohnungseigentümer Einsicht in Buchungsunterlagen und Belege, insbesondere Rechnungen, Angebote, Stellungnahmen in juristischen Angelegenheiten und Gutachten nehmen kann.

Ein Anspruch auf Herausgabe der Originalunterlagen besteht grundsätzlich nicht (BayObLGZ 2003, 318). Im Rahmen der Einsichtnahme hat ein Wohnungseigentümer aber Anspruch auf Fertigung und Aushändigung von Kopien gegen Kostenerstattung.

Die Aufstellung einer Jahresabrechnung mit Einzelabrechnung ist keine höchstpersönliche Leistung, die nur vom wirksam bestellten Verwalter erbracht werden könnte.

Demnach handelt es sich bei der zu vollstreckenden Verpflichtung des Verwalters um eine vertretbare Handlung, die nach § 887 ZPO durch Ersatzvornahme zu vollstrecken ist. Das ergibt sich auch aus der herrschenden Rechtsprechung, daß bei einem Verwalterwechsel zum Jahresende nicht der alte, sondern der neue Verwalter die Jahresabrechnung für das verflossene Jahr zu fertigen hat.

Auch ein Scheinverwalter, der jahrelang als Verwalter tätig gewesen ist, ist unabhängig von der Wirksamkeit seiner Bestellung nach § 26 WEG nach § 681 Satz 2 BGB in Verbindung mit §§ 666, 259 BGB ebenso zur Rechenschaft und Auskunft verpflichtet wie der Verwalter nach § 28 WEG in Verbindung mit § 259 BGB.

Ein Verwalter erfüllt seine Verpflichtung zur Abrechnung nicht dadurch, daß er den Eigentümern die Hausgeldabrechnungen übersendet. Ebenso, wie § 28 Abs. 5 WEG nicht nur eine "Abrechnung", sondern auch eine "Rechnungslegung" verlangt, ist der Verwalter nach § 14 Abs. 4 der Teilungserklärung nicht nur zu Abrechnungen über die geleisteten Vorauszahlungen der einzelnen Wohnungseigentümer, sondern in erster Linie zu einer "Gesamtabrechnung für die Bewirtschaftung der Wohnanlage" verpflichtet.

Bei der Erstellung der Abrechnung handele es sich um eine nicht vertretbare Handlung im Sinne von § 888 ZPO. Wegen der Einheitlichkeit der Verpflichtung sei es nicht möglich, Teile der geschuldeten Handlung als vertretbar oder unvertretbar zu bezeichnen.

In der Wohnungseigentümerversammlung steht jedem Eigentümer das Recht zu, Einsicht in die Originalvollmachten der vertretenen Eigentümer zu nehmen.

Ein Ermächtigungsbeschluss für den Verwalters zur Einlegung von Rechtsmitteln für künftige verlorene WEG-Verfahren ist mangels Bestimmtheit unwirksam.

Wenn der Verwalter nicht über besondere Kenntnisse in Bezug auf spezielle Anlagefonds verfügt, muss er mit besonderer Gründlichkeit die Werthaltigkeit der abgegebenen Renditegarantieerklärung auf ihre Tauglichkeit zur Gewährleistung der Anlagesicherheit prüfen.

Die Eigentümergemeinschaft trifft jedoch ein Mitverschulden, wenn die Risikoanlage auf ihre eigene Initiative zurückzuführen ist.