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Für eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung hat die Verwaltung eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die auch Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen enthält. Sie muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein.

Zum Verwalter einer WEG darf - unabhängig von der Rechtsform - nur bestellt werden, wer über ausreichende finanzielle Mittel verfügt und ausreichende Sicherheit im Haftungsfall bietet.

Danach kann eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (UG) nur dann Verwalterin einer WEG sein, wenn sie neben dem geringen Stammkapital über anderweitige ausreichende Bonität verfügt.

Soll eine haftungsbeschränkte Unternehmensgesellschaft (UG) zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt werden, müssen sich die Eigentümer wegen der geringen Haftungsbeschränkung von 500,00 EUR von der Bonität vorher überzeugen. Wird dies unterlassen, ist Wahl des Verwalters anfechtbar, da die Wahl ohne Klärung dieses Umstandes erfolgt ist.

Der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ist für ungültig zu erklären, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt.

Dies kann der Fall sein, wenn der Verwalter mangels Ausbildung im Bereich der Immobilienverwaltung die praktische Erfahrung als allein Verantwortlicher für die Verwaltung einer Eigentumsanlage nicht besitzt und er im Vorfeld seiner Bestellung bereits im Lager der Mehrheit innerhalb der zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft gestanden hat.

Ein Verwalter, der nicht rechtzeitig zur Eigentümerversammlung einlädt, kann sich schadensersatzpflichtig machen.

Bei Verpflegungskosten während einer Eigentümerversammlung handelt es sich um solche der Verwaltung.

Der Verwalter hat ein Ermessen bei der Wahl des Versammlungsortes. Dabei darf der Verwalter einen neutralen Ort wählen, auch wenn hierfür eine Raummiete zu entrichten ist.

Der Verwalter, der selbst Wohnungseigentümer ist, kann an der Abstimmung über seine Entlastung nicht mitwirken. Dieser Grundsatz gilt auch für den Fall, daß der Verwalter als Vertreter einzelner Wohnungseigentümer an der Abstimmung über seine Entlastung teilnehmen will.

Etwas anderes gilt nur, wenn der als Vertreter handelnde Verwalter von dem Wohnungseigentümer eine Weisung erhalten hat, wie er abzustimmen hat.

An einen wichtigen Grund gegen die Bestellung eines Verwalters sind schärfere Maßstäbe anzulegen als bei der Abberufung. Das Gericht darf deshalb ohne zwingende Notwendigkeit nicht in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer eingreifen

Setzt aber ein Mehrheitseigentümer sein absolutes Stimmenübergewicht gegen die Mehrheit nach Köpfen für eine seinen Interessen einseitig verbundene Person ein, ist die persönliche und fachliche Eignung des Verwalters besonders kritisch zu prüfen.

Ein Wohnungseigentümer hat ein umfassendes Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, sofern die Ausübung dieses Rechts nicht treuwidrig ist. Dabei dürfen auch ältere Verwaltungsunterlagen abgeschlossener Wirtschaftsjahre eingesehen werden.

Der die Einsicht begehrende Wohnungseigentümer darf grds. auch einen Rechtsanwalt bei Überprüfung der Unterlagen hinzuziehen.

Die Verwaltung ist ferner auf Verlangen verpflichtet, Kopien gegen Kostenerstattung für den Eigentümer anzufertigen.

Die Vereinbarung von Sondervergütungen ist somit nur dann wirksam, wenn sich der Verwalter keine Leistungen zusätzlich vergüten lässt, die zu seinem normalen Pflichtenkatalog gehören.

Die Beschlussfassung über die Gewährung eines Pauschalhonorars für den Zeitraum von mehr als vier Jahren an den Verwalter lässt aber eine Überprüfung, ob und inwieweit darunter die vom Verwalter geschuldeten gesetzlichen normalen Pflichten mit umfasst wird oder ob es sich tatsächlich um darüber hinausgehende Tätigkeiten handelt, nicht zu.

Letztlich widerspricht die Beschlussfassung über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren dem sich aus § 28 WEG ergebenden Grundsatz, dass über die entstandenen Kosten jährlich abzurechnen ist.

Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung nur auf ihre rechnerische Richtigkeit hin zu überprüfen. Fehler in den Darstellungen berühren seine Entlastung nicht.

Auch bei schwereren Fehlern des Verwalters ist seine Wiederwahl nicht ausgeschlossen, wenn schwerwiegende vermögensschädigende Handlungen der Verwaltung nicht erkennbar sind.

Wird eine Personengesellschaft zum WEG-Verwalter bestellt, so beruht dies im Zweifel auf dem besonderen Vertrauen, welches die Wohnungseigentümer dem oder den persönlich haftenden Gesellschaftern entgegenbringen. Daß dieses Vertrauen gleichermaßen einer juristischen Person (z. B. einer GmbH) geschenkt wird, die im Wege der Gesamtrechtsnachfolge an die Stelle der Personengesellschaft tritt, kann nicht ohne weiteres angenommen werden.

Das Amt des WEG-Verwalters geht bei der Beendigung der zum Verwalter bestellten KG jedenfalls dann nicht auf die GmbH über, wenn eine natürliche Person Komplementär der Verwalter-KG war.

Ein Verwalter handelt pflichtwidrig, wenn er es unterlässt, die Wohnungseigentümer auf eine Fördermöglichkeit hinzuweisen. Gemäß § 27 I Nr. 2 WEG ist der Verwalter verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Die Umstellung der Heizungsanlage auf Gas betrifft diesen Aufgabenkreis ( a.A. AG Oberhausen 34 C 79/12).

Ein Verwalter macht sich nicht schadensersatzpflichtig, wenn er die Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelne Wohnungseigentümer nicht auf mögliche staatliche Fördermittel hinweist.

Eine solche Tätigkeit würde im Ergebnis bereits eine Rechtsberatung darstellen, die dem Wohnungseigentumsverwalter nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz grundsätzlich nicht erlaubt ist. Dies folgt auch aus § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG, wenn es dort nämlich heißt, dass Rechtsdienstleistung als Nebenleistung bei der Haus- und Wohnungsverwaltung erlaubt ist.

Macht sich der Verwaltungsbeiratsvorsitzende gerade das auch durch die Form seines Anschreiben „entgegengebrachte Vertrauen" zunutze, indem er mit beigefügten Anlagen Bewerber im Verwalteramt in Misskredit bringt, ist dies ein unzulässiger Versuch der Beeinflussung von Eigentümern.

Jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 21 Abs. 4 WEG -unabhängig von dem Quorum nach § 24 Abs. 2 WEG- vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung verlangen, wenn die Behandlung dieser Punkte ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Im Fall pflichtwidriger Weigerung des Verwalters kann der Anspruch gemäß § 43 Nr. 3 WEG gerichtlich geltend gemacht werden.

Der Verwaltungsbeiratsvorsitzende kann in analoger Anwendung von § 24 Abs. 3 WEG die Tagesordnung dann gestalten, wenn der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, einen Tagesordnungspunkt aufzunehmen oder das Minderheitenquorum des § 24 Abs. 2 WEG missachtet.

Im Allgemeinen wird eine aufgrund eines Einberufungsverlangens stattfindende Eigentümerversammlung innerhalb eines Monats abzuhalten sein. Auch wenn es um die Abberufung des Verwalters geht, ändert dies nichts an einem in der Sache gegebenen Ermessensspielraum, der in der Regel erst dann als überschritten anzusehen ist, wenn trotz objektiver Dringlichkeit die Versammlung erst mehr als 2 ½ Monate nach dem Einberufungsverlangen stattfindet.

Der Einberufungsmangel muss kausal für die Beschlussfassung sein. Die Kausalität fehlt nur, wenn feststeht, dass der betreffende Beschluss bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre, womit die materielle Feststellungslast bei den Wohnungseigentümern liegt, die den Beschluss gefasst haben, hier die Beklagten.

Die Einberufung einer Eigentümerversammlung durch den zurückgetretenen Verwalter verstößt gegen § 24 Abs. 3 WEG. Die Versammlung hätte von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates einberufen werden müssen, sofern ein solcher gewählt worden ist.

Die Ursächlichkeit des Einberufungsmangels für das Abstimmungsergebnis wird vermutet. Eine Anfechtung bliebe lediglich dann erfolglos, wenn der Beschluß ohne den Fehler ebenso zustande gekommen wäre. Die Vermutung wäre zu widerlegen; bei vernünftiger Betrachtung dürfte ein Einfluß des Fehlers auf das Abstimmungsergebnis unter keinen Umständen in Betracht kommen.

Auch wenn das Gesetz in § 24 Abs. 5 WEG eine Ersatzkompetenz des Verwalters als Versammlungsleiter festlegt, stellt die Befugnis zur Versammlungsleitung weder eine originäre, geschweige denn eine unentziehbare Kompetenz des Verwalters nach § 27 WEG dar.

Das Recht, einen Versammlungsleiter zu wählen, ist vielmehr ein originäres Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ordnungsgemäß - insoweit allerdings durch den Verwalter (§ 24 Abs. 1 WEG) - eingeladen und zusammengetreten ist.

Ist der gewählte Versammlungsleiter ungeeignet, kann diesem für einen bestimmten Zeitraum die Ausübung der Versammlungsleitung gerichtlich entzogen werden.

Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann ein einzelner Eigentümer sich gerichtlich ermächtigen lassen, eine Versammlung einzuberufen.

Dem Verwalter kommt grundsätzlich ein anzuerkennendes Ermessen zu, das sich im Einzelfall auf eine unverzügliche Handlungspflicht hin verdichten kann. Dieser Zeitraum wird jedenfalls nicht überschritten ist, wenn sich der Verwalter binnen Monatsfrist, nach dem das Verlangen an ihn gerichtet worden ist, bereit erklärt, die Versammlung einzuberufen.

Weigert sich der amtierende Verwalter, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, kann ein Eigentümer auf seinen Antrag hin gerichtlich ermächtigt werden, eine Eigentümerversammlung einzuberufen; §§ 44 Abs. 4 a.F. WEG, 37 Abs. 2 BGB analog.