Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Vollmachtsversammlungen verstoßen zumindest dann gegen geltendes Recht, wenn ihre Durchführung alternativlos dargestellt wird und die Eigentümer somit zur Erteilung einer Vollmacht genötigt werden.

§ 45 Abs. 1 WEG ist einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen Wohnungseigentümer der Verwalter nicht Zustellungsvertreter der Beklagten ist.

Das Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers in die Abrechnungsunterlagen ist nicht ausgeschlossen, wenn dem Verwalter zugleich die unrechtmäßige Entnahme von Hausgeldern vorgeworfen wird.

Denn mit der Einsicht will der Eigentümer die Abrechnungen der Beklagten gerade im Hinblick auf den sachlichen Kern ihres Vorwurfs überprüfen.

Ein Anspruch auf Berichtigung der Niederschrift kann sich zum einen wegen Verletzung des Persönlichkeitsrechts aus §§ 823, 1004 BGB und zum anderem aus dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG ergeben.

Ein Protokollberichtigungsanspruch einzelner Eigentümer gegen die Hausverwaltung scheidet nach neuen Recht daher aus.

Hat das Gericht über die gesamten Kosten des Rechtsstreits vollständig entschieden, so wurde der Kostenpunkt nicht i.S.d. § 321 ZPO übergangen, auch wenn über die Kosten sachlich falsch entschieden worden sein sollte.

Hat das Gericht von der Möglichkeit des § 49 Abs. 2 WEG a.F. keinen Gebrauch gemacht, bleiben davon materiell-rechtliche Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter unberührt.

Wird in einem Verwaltervertrag eine gesonderte Verwaltergebühr für die Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren vereinbart, so ist damit nur die Erhebung einer solchen Vergütung geregelt, nicht jedoch ihre Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Dies können nur die Wohnungseigentümer durch einen Beschluss nach § 21 Abs. 7 WEG.

Der klagende Eigentümer besitzt aufgrund einer erfolgreichen Anfechtungsklage einen Folgenbeseitigungsanspruch und einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht gegen den Verwalter.

Die Bestellung des Verwalters widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb erst, wenn die Wohnungseigentümer ihren Beurteilungsspielraum überschreiten, das heißt, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen.

Ausländerfeindliche und diskriminierende Äußerungen eines Verwalters können seiner Wiederwahl entgegenstehen.

Preisklauseln in Verwalterverträgen sind nur dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass sie dem Verwender keine Möglichkeit eröffnet, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen.

Die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags ist nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages vorzunehmen.

Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt.

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen.

Die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen kann grds. nicht im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Der Eigentümer in zumutbarer Weise ein Hauptsacheverfahren betreiben und sich ggfs. damit begnügen, Sekundäransprüche gegenüber dem zur Einsicht Verpflichteten geltend zu machen.

Durch die gerichtliche Erklärung der Ungültigkeit einer Jahresabrechnung ist diese als nicht existent anzusehen, so dass die Gemeinschaft nach neuer Rechtslage im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung gegenüber einem klagenden Wohnungseigentümer verpflichtet ist, dafür Sorge zu tragen, dass diese längst fällige Jahresabrechnung erstellt und zur Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung gestellt wird.

War die Klage auf Erstellung einer Jahresabrechnung ursprünglich gegen den Verwalter gerichtet, kann mit der Erledigungserklärung zugleich die Klage auf die Eigentümergemeinschaft erweitert werden.

Das Selbstorganisationsrecht schließt die Kompetenz der Wohnungseigentümer ein, diesen gesetzlichen Aufgabenkreis des Verwalters in engen Grenzen durch Beschluss zu erweitern und so den Verwaltungsaufwand für nicht vorhergesehene - im Verhältnis zur Größe der Gemeinschaft - kleinere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen gering zu halten und deren zügige Erledigung sicherzustellen.

Aus der Gesetzesbegründung zu § 6 Abs. 1 COVMG ergibt sich allerdings auch, dass dies nicht nur für den Fall gilt, dass die Bestellungszeit nach Inkrafttreten von § 6 Abs. 1 COVID-Auswirkungen-BekämpfungsG am 28. März 2020 abläuft, sondern auch dann, wenn sie zuvor abgelaufen war.

Allerdings führt die Vorschrift in diesem Fall (nur) dazu, dass der vormalige Verwalter mit Beginn des 28. März 2020 kraft Gesetzes wieder ins Amt gehoben worden ist.

Endet die Verwalterbestellung am 31.12.2020, wurde die Verwaltung aber nicht abberufen, regelt Artikel 2 § 6 Absatz 1 des COMVG, dass die Verwalterbestellung über den 31.12.2020 hinauswirkt.

Wurde ein neuer Verwalter durch die Verwalterbestellung vom 15.12.2020 zum 01.01.2021 bestellt, legt dieser aber sein Amt schon am 18.12.2020 nieder, war zum 01.01.2021 kein neuer Verwalter bestellt, so dass die alte Hausverwaltung noch Verwalterin war und zu einer Eigentümerversammlung nach dem 01.01.2021 einladen konnte.

Allein eine wirtschaftliche Verbundenheit zwischen der Mehrheitseigentümerin und der Verwaltung über die Muttergesellschaft führt vorliegend zu keinem Stimmrechtsausschluss.

Eine Ausnahme von dem Stimmrecht des zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümers ist allerdings dann zu machen, wenn ein wichtiger Grund für seine Abberufung aus dem Verwalteramt und für eine (außerordentliche) Kündigung des Verwaltervertrages vorliegt.

Grundsätzlich ist ein Eigentümer nach § 25 Abs. 5 WEG a.F. von der Ausübung seines Stimmrechts nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil der betreffende Beschluss seine eigene Bestellung zum oder Abberufung vom Verwalter zum Gegenstand hat.

Es besteht jedoch ein Stimmrechtsverbot für einen Eigentümer aus dem in den §§ 712 Abs. 1, 737 BGB, §§ 117, 127, 140 HGB zutage tretenden Rechtsgedanken, wenn der betreffende Beschluss die Abberufung eines Eigentümers als Verwalter aus wichtigem Grund zum Gegenstand hat.

Durch einen Ausschluss des persönlichen Erscheinens auf einer Eigentümerversammlung sind die Eigentümer im Kernbereich ihrer Mitgliedschaftsrechte betroffen. Die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und das Rederecht auf der Eigentümerversammlung gehören zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte.

Ist ein Beschluss unter Verletzung des Kernbereichs der Mitgliedschaftsrechte zustande gekommen, ist er stets anfechtbar.

Der Ausschluss einer persönlichen Teilnahme der Eigentümer war auch nicht aufgrund der aktuellen Pandemiesituation gerechtfertigt.

Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluß, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlußergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlußanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlußergebnisses gerichtet ist.

Für einen zum Verwalter bestellten Wohnungseigentümer besteht bei der Beschlußfassung über seine Abberufung auch bei gleichzeitiger Entscheidung über die Beendigung des Verwaltervertrages nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ein Stimmverbot.

Sind in einem Wirtschaftsplan Reparaturkosten von einem nicht erklärten Anteil von 35% dargestellt, die in der Sache zu einer monatlichen Mehrbelastung des einzelnen Wohnungseigentümers von 19% führen, führt dies nicht dazu, dass der Wirtschaftsplan für ungültig erklärt wird.

Ein einzelner Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf Abberufung eines Verwalters, wenn es dem Verwalter nicht gelingt, eine ordnungsgemäße Beschlusssammlung im Sinne von § 27 Abs. 7 WEG zu führen und Korrekturen durch entsprechende Urteile nicht berücksichtigt werden.

In der Entlastung der Verwaltung liegt ein negatives Schuldanerkenntnis im Sinne von § 397 Abs. 2 BGB.

Es fehlt der Gemeinschaft die Kompetenz, Angelegenheiten der Sondereigentümer im Zusammenhang mit der Erfassung von Mängeln am Sondereigentum zu regeln.

Ein Rechtsanwalt darf beauftragt werden, wenn die Gemeinschaft einen Anspruch für plausibel halten darf.

Eine unentgeltliche Abtretung zugunsten der WEG ist zulässig, wenn hierdurch kein Rechtsverlust verbunden ist.