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Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Ein gewerblich tätiger Hausverwalter muss im Falle einer Ortsabwesenheit sicherstellen, dass ihn oder einen Vertreter rechtsgeschäftlich bedeutsame Erklärungen erreichen. Hierzu gehört auch, dass niedergelegte Postsendungen abgeholt werden können.

Zwar sollte die Jahresabrechnung im Regelfalle spätestens innerhalb von 6 Monaten vom Verwalter erstellt werden, jedoch können in der Zukunft durchaus besondere Umstände vorliegen, auf Grund dessen der Verwalter mehr Zeit hierfür benötigt.

Welche Frist dem Verwalter im Einzelfall zugestanden werden muss, hängt jeweils vom Umfang und der Schwierigkeit der konkreten Jahresabrechnung ab.

Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen.

Er hat, weil er für und im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig geworden ist, einen Ersatzanspruch jedenfalls unter dem Gesichtspunkt einer Geschäftsbesorgung (§ 675 Abs. 1, § 670 BGB).

Das Risiko einer abweichenden Beurteilung durch das Prozessgericht ist dem Verwalter nicht zuzuweisen.

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine Weisung der Wohnungseigentümer darüber einzuholen, ob er die Zustimmung nach § 12 WEG versagen soll.

Der Verwalter ist weder berechtigt noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.

Ihn trifft aber die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren und einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.

Der mit der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossene Verwaltervertrag kann Schutzwirkung zugunsten der Eigentümer entfalten.

Ein Bauträgerverwalter muss die Gemeinschaft über seine eigenen Säumnisse informieren.

Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung; für diese ist der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig.

Infolgedessen sind Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer beschlossenen Sanierung im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt, im Verhältnis zu den einzelnen Wohnungseigentümern nicht Erfüllungsgehilfen des Verbands im Sinne von § 278 Abs. 1 BGB.

Bei der Neubestellung eines Verwalters ist es regelmäßig geboten, den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder jedenfalls deren Namen und die Eckdaten ihrer Angebote grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zukommen zu lassen.

Es reicht regelmäßig nicht aus, den Wohnungseigentümern die Namen der zur Wahl stehenden Bewerber und deren Angebote oder die Eckdaten der Angebote erstmals in der Eigentümerversammlung vor der Verwalterwahl bekannt zu geben.

Eine bereits übermittelte, aber noch nicht beschlossene Jahresabrechnung ist rechtlich bedeutungslos.

Es gehört zu den Pflichten eines Verwalters, die Einzahlung der Hausgeldzahlungen durch die Eigentümer zu überwachen und Rückstände einzufordern; dies gilt auch in Bezug auf etwaige Hausgeldrückstände, die noch aus der Zeit vor der Verwalterbestellung stammen.

Die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen findet grundsätzlich in den Geschäftsräumen des Verwalters statt, der dafür auf Verlangen des Eigentümers zumindest zeitnahe Termine anzubieten und einzuhalten hat.

Der pauschale Hinweis der Verwaltung, dass die Einhaltung ,,sämtlicher Hygienevorgaben" aufgrund des Corona-Virus bei einer Belegeinsicht nicht gesichert werden könne, lässt nicht erkennen, auf welche Vorschriften sie sich bezieht und welche Bemühungen sie unternommen hat, diese einzuhalten.

Ist im Streit, ob sich Eigentümer auf die Verjährung von Hausgeldforderungen der Eigentümergemeinschaft berufen, kann die Gemeinschaft den haftenden Verwalter gleichwohl auf Zahlung der verjährten Forderungen Zug um Zug gegen Abtretung der verjährten Forderungen in Anspruch nehmen.

Denn es ist der Gemeinschaft nicht zumutbar, vor der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen den Verwalter wegen verjährter Hausgeldforderungen zunächst gegen die Eigentümer vorzugehen, um zu abklären, ob diese sich auf die Einrede der Verjährung berufen.

Wurde die Erstbestellung einer Verwalterwahl angefochten, gelten bei der Wiederwahl dieselben Grundsätze für die Überprüfung, ob der angefochtene Beschluss den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG entspricht, wie für die Neuwahl des Verwalters.

Die Bestellung einer Person zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dessen finanzielle Leistungsfähigkeit ihn für die Übernahme des Verwalteramts geeignet erscheinen lässt.

Der gewerblich tätige Verwalter benötigt zur Ausübung der Tätigkeit eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 4 GewO.

Ein Verwalter war, selbst wenn sein Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt wird, vom Zeitpunkt seiner Bestellung an dennoch berechtigt und verpflichtet, Beschlüsse auszuführen, die Finanzen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verwalten oder Zustellungen und Willenserklärungen entgegenzunehmen; sein Handeln wird durch die rechtskräftige Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses nicht unberechtigt.

Grds. ist die Einhohlung von Alternativangeboten im Falle der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht erforderlich. Anderes gilt aber dann, wenn sich der
Sachverhalt seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters maßgeblich
verändert hat.

Ein Verwalter ist ungeeignet, wenn er in der Vergangenheit ohne Beschlussfassung erhenliche Ausgaben zu Lasten der Gemeinschaft getätigt hat.

Nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform zum 01.12.2020 sind Ansprüche auf Einsicht in die Verwalterunterlagen nicht mehr gegen den Verwalter selbst, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten.

Mangels Bestehen einer entsprechenden Übergangsvorschrift ist die Passivlegitimation der Beklagten so zum 01.12.2020 weggefallen.

Das Anfechtungsverfahren ist nach dem bisherigen Verfahrensrecht - gegen die übrigen Eigentümer - weiter zu führen (§ 48 Abs. 5 WEG). Materiell sind die Beschlüsse im Grundsatz nach dem bei Beschlussfassung geltenden Recht zu beurteilen.

Mit Blick auf den Abschluss und die Kündigung von Versorgungsverträgen widerspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermächtigung nicht durch eine Budgetobergrenze limitiert ist.

Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist.

Ein Anspruch für die Teilnahme an der Wahrnehmung von Terminen steht zwar auch juristischen Personen zu, die im Termin von ihren gesetzlichen Vertretern (hier: WEG-Verwalter) vertreten werden, die Höhe der Entschädigung ist aber auch dann nach § 22 JVEG begrenzt.

Es verstößt nicht gegen den Datenschutz, wenn ein WEG-Verwalter die übrigen Wohnungseigentümer im Rahmen eines Einladungsschreibens zur Eigentümerversammlung über die rückständigen Hausgelder informiert und säumige Eigentümer namentlich benennt.

Die Corona-Pandemie entbindet den Verwalter nicht generell davon, Versammlungen durchzuführen.

Wenn allerdings eine Versammlung durchführbar ist, kann die automatische Verlängerung der Amtsstellung nicht angeführt werden, um eine Willensbildung der Eigentümer über den Verwalter zu verhindern.

Es entspräche auch in Fällen, in denen es zu einer Verlängerung des Amtes durch § 6 Abs. 1 COVMG kommt, ordnungsmäßiger Verwaltung, sobald eine Versammlung möglich ist, einen Beschluss über die Verwalterbestellung zu fassen.

Im Falle eines Hausverwalters ist im Zweifel davon auszugehen, dass dieser beispielsweise bei der Vergabe von Reparaturarbeiten im Namen des Eigentümers auftritt. Dies gilt auch dann, wenn der Eigentümer überhaupt nicht genannt wird.

Lag der Zeitpunkt der Auftragserteilung zeitlich nach der Beschlussfassung kann sich die WEG-Verwalterin auf eine entsprechende Ermächtigung und Beauftragung hinsichtlich der dort genannten Maßnahmen berufen, auch wenn ihre Bestellung zur Verwalterin nichtig war.

Kein Wohnungseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen eines Umlaufbeschlusses ohne vorherige Aussprache zuzustimmen.

Durch einen Umlaufbeschluss kann das Diskussions- und Rederecht der Wohnungseigentümer nicht umgangen werden. Deshalb stellt die Durchführung eines Umlaufverfahrens und die Ablehnung eines Beschlusses in diesem keine ordnungsmäßige Vorbefassung dar.

Der Gesetzgeber hat mit der Neufassung des § 27 WEG sich dafür entschieden, dass nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt und es dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr bedarf.