Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht.

Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Obergeschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Untergeschoss befindet, ist auch dann kein "Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswohnung auch die Einliegerwohnung nutzt.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden.

Etwas anderes gilt, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind.

Die Verkürzung einer Räumungsfrist zu Gunsten des Vermieters nach §§ 794 a Abs. 2 ZPO setzt zwingend voraus, dass dem Mieter zuvor erstmals – in der Regel nach Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist – eine gerichtliche Räumungsfrist nach § 794 a Abs. 1 S. 1 ZPO bewilligt wurde.

Die Nichtberücksichtigung entscheidungserheblichen Vortrages verletzt den Anspruch auf rechtliches Gehör.

Das Berufungsgericht darf nicht etwa deshalb von der Beweiserhebung absehen, weil sich Umstände ergeben, die erst im Rahmen der Beweiswürdigung eine Rolle spielen mögen.

Ein Mieter, der in seiner Wohnung raucht, kann aufgrund des mietvertraglichen Gebots der Rücksichtnahme (§ 241 Abs. 2 BGB) gehalten sein, einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter zu ergreifen.

Die Androhung von Gewalt gegen den Vermieter, von diesem Beauftragten Dritten oder Mietmietern stellt regelmäßig einen wichtigen Grund dar, der die fristlose Kündigung rechtfertigt (Blank in Schmidt-Futterer, MietR, 11. A. 2013, § 543 Rz. 191).

Sind im Mietvertrag die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen, ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist.

Bestimmt eine Klausel im Mietvertrag, dass dem Vermieter in "angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung" ein Besichtigungsrecht der Wohnung zustehe, ist die Klausel zu unbestimmt und damit bereits gem. § 307 Abs.1 Satz2 BGB unwirksam.

Nach der BGH-Rechtsprechung (Urt. v. 08.06.2014, VIII ZR 289/13) steht dem Vermieter ein periodisches, etwa alle 1-2 Jahre zu gewährendes Recht, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren, nicht zu.

Auch die jahrzehntelange Duldung einer unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung von Räumlichkeiten führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung.

Die Duldung einer unentgeltlichen Nutzung eines Kellers kann und darf ein Mieter im Rahmen einer Auslegung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen als eine bloße Duldung.

Das Belassen von Sperrmüll im Keller führt nicht dazu, dass der Mieter seine Räumungspflicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht erfüllt hätte, also nur von einer Teilräumung auszugehen wäre. Vielmehr liegt hierin (nur) eine Schlechterfüllung der Räumungsverpflichtung, die Schadensersatzansprüche auslösen kann (§ 280 BGB).

Tituliert der Mieter den Objektbetreuer des Vermieters ohne Grund als "fette Kaugummidrecksau" und "Dreckige Schweinedrecksau" kann dies eine ordentliche Kündigung gem. § 573 BGB rechtfertigen.

Die ordentliche Kündigung kennt, anders als die fristlose Kündigung, grundsätzlich kein Abmahnungserfordernis; § 314 II BGB.

Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mieters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat.

Bestand ursprünglich ein Mietvertrag zwischen der Vermieterin einerseits und ihrer eigenen Tochter und deren Lebensgefährten andererseits, aus welchem dieser sein Besitzrecht an der Wohnung wirksam herleitete, wird das Mietverhältnis durch den Auszug des Lebensgefährten aus der Wohnung, wenn er noch Sachen in der Wohnung hinterläßt, nicht beendet.

Nach einer vorangegangenen Abmahnung wegen ständiger unpünktlicher Mietzahlungen kann auch bereits eine weitere verzögerte Zahlung eine Kündigung rechtfertigen.

Es verbietet sich aber eine schematische Betrachtung, vielmehr ist auf den jeweiligen Einzelfall abzustellen.

Allgemein wird ein Kündigungsgrund auch ohne vorherige Abmahnung bejaht, wenn ein Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht, ohne dafür zu bezahlen.

Voraussetzung ist allerdings, dass dem Vermieter und/oder der Hausgemeinschaft durch diesen Stromdiebstahl ein beträchtlicher Schaden entstanden ist.

Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB zu berücksichtigen.

Ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags ist nur dann anzunehmen, wenn aus bestimmten Umständen der Schluss gezogen werden kann, dass der Vermieter gleichzeitig seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln will.

Allein durch die Abnahme der Wohnung bringt der Vermieter nicht zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.

Die nachträgliche Zahlung des Mietrückstandes innerhalb der Schonfrist lässt ein gegebenenfalls bestehendes berechtigtes Interesse des Vermieters, dass ihn zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB berechtigt, unberührt (vgl. BGH, Urteil vom 16.02.2005, VIII 6/04).

Das Vorliegen eines Mietrückstandes in einer Höhe, der ein Recht zur außerordentlichen Kündigung gewährt, stellt eine Pflichtverletzung dar, aufgrund der grundsätzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer ordentlichen Kündigung besteht.

Ein gemeinsamer Haushalt im Sinne des § 563 BGB liegt daher nur vor, wenn der Wohnraum nach dem Willen des Mieters Mittelpunkt der Lebensbeziehungen der Zusammenwohnenden in rein tatsächlicher Hinsicht ist.

Daran fehlt es, wenn die Eheleute in der Wohnung keinen gemeinsamen Lebensmittelpunkt (mehr) haben, sondern seit über 30 Jahren in Mexiko leben und die Wohnung in Deutschland nur wenige Wochen im Jahr nutzen.

Allein die anlässlich einer Anhörung gemäß § 28 VwVfG erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, vermag einen Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB nicht zu begründen und damit auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen; dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrages abzuwarten.