Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Die Mitglieder einer Untergemeinschaften sind allein befugt, über die nur ihre Untergemeinschaft betreffenden Kostenpositionen zu beschließen. Ein dahingehender Beschluss kann nichtig sein.

Sollen nach der Gemeinschaftsordnung die Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit über die Lasten und Kosten entscheiden, wird die Grenze ihrer Beschlusszuständigkeit nicht bereits mit der Aufnahme der anteiligen Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums in die Wirtschaftspläne und Abrechnungen, sondern erst dann überschritten, wenn sie dadurch einen in der Gemeinschaftsordnung bestimmten oder den auf einer Gesamteigentümerversammlung beschlossenen Verteilungsschlüssel ändern.

Bei Fehlen auch nur einer schriftlichen Zustimmung im Umlaufbeschluss sind die Entstehungsvoraussetzungen für einen Beschluss nach § 23 III WEG nicht gegeben und können durch eine Beschlussverkündung nicht konstituiert werden.

Die Beschlussverkündung ist zwar notwendig um einen Beschluss existent werden zu lassen. Sie ist jedoch nicht die einzige Entstehensvoraussetzung für einen Beschluss.

In Wohnungseigentumssachen, die eine Beschlussanfechtung zum Gegenstand haben, ist das Landgericht auch dann zur Entscheidung berufen, wenn ein Beteiligter, wie hier der Antragsteller in Österreich, seinen allgemeinen Gerichtsstand im Ausland hat (OLG Düsseldorf ZMR 2006, 789).

Es fehlt das Rechtsschutzinteresse für einen angefochtenen Negativbeschlusses, wenn keine Rechte des Antragstellers beeinträchtigt sind, namentlich keine Sperrwirkung für eine erneute Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über denselben Gegenstand entfaltet.

Hat die Verwalterin ohne erkennbaren Anlass einen Rechtsanwalt in den Versammlungsraum gebeten und sodann die Eigentümerversammlung zum Zwecke eines Mandantengespräches unterbrochen, fehlt es nicht nur an dem erforderlichen sachlichen Grund für eine Unterbrechung; vielmehr war die Vorgehensweise des Versammlungsleiters auch geeignet, bei den ausgeschlossenen Wohnungseigentümern den Anschein zu erwecken, dass die Verwalterin einseitig die Interessen einer Eigentümergruppe wahrnimmt und damit gegen ihre Neutralitätspflicht verstößt.

In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.

Eine Jahresabrechnung ist für unwirksam zu erklären, wenn der Abrechnung eine unzulässige Kontenführung zugrunde liegt. Dies ist der Fall, wenn die Konten als offene Treuhandkonten, die auf den Namen des Verwalters laufen, geführt werden.

Die Einholung von Konkurrenzangeboten ist bei der Wiederwahl des amtierenden Verwalters nicht erforderlich.

Der Umstand, dass dem Verwalter die Entlastung für das vorangegangene Wirtschaftsjahr zu versagen war, steht einer Wiederwahl nicht entgegen.

Hat eine bereits bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft die Teilung des Wohnungseigentums ermöglicht, um die bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich zu erweitern (von 16 auf 24 Einheiten), sind die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden.

Ein genereller Haftungsausschluss des Verwaltungsbeirates ist durch Beschluss nicht zulässig. Auch eine Beschränkung der Haftung auf Vorsatz ist zu weitreichend und nicht zulässig.

Dem Erfordernis der Einholung von drei Vergleichsangeboten ist genüge getan, wenn lediglich ein Angebot eingeholt wird und der Verwalter gemeinsam mit dem Beirat beauftragt wird, nach Einholung von zwei weiteren Angeboten den Auftrag an den günstigsten Anbieter zu vergeben.

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss - insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger gemäß § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist - inhaltlich bestimmt und klar sein.

Eine Beschlussfassung über aufwändigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer von der Wirtschaftlichkeit der beschlossenen Maßnahme ausgehen durften. Hierzu ist es in der Regel erforderlich, Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen.

Für die Einhaltung der Begründungsfrist kommt es auf den Eingang des entsprechenden Schriftsatzes bei Gericht an (vgl. Bärmann-Roth, WEG, 13. Aufl. 2015, § 46 Rn. 97); anders als für die Klageerhebung ist der Zeitpunkt der Zustellung unerheblich.

Eine weitergehende Nachfrageobliegenheit des Klägers, auf eine größtmögliche Beschleunigung des Verfahrens hinzuwirken, besteht nicht.

Ist für die Ordnungsgemäßheit einer Verwaltungsmaßnahme auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen, kann es für die entscheidungserhebliche Tatsachengrundlage jedoch nicht auf den mehr oder weniger zufälligen subjektiven Kenntnisstand der beschließenden Wohnungseigentümer ankommen.

Maßgebend kann nur ein verobjektivierter Kenntnisstand sein, also ein solcher, den besonnene Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben.

Unterlässt ein Versammlungsleiter die Verkündung des Beschlussergebnisses, kann in einem Verfahren gemäß § 43 Nr. 4 WEG Klage auf Feststellung des Beschlussergebnisses erhoben werden.

Für eine Beschlussfeststellungsklage gemäß § 43 Nr. 4 WEG nach unterbliebener Verkündung des Beschlussergebnisses sind die übrigen Wohnungseigentümer passivlegitimiert.

Einem Verwalter können nur dann die Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch seine Pflichtwidrigkeit adäquat kausal verursacht wurde.

Werden Beschlüsse nicht nur mit der Begründung einer Säumnis der Verwaltung, sondern auch mit anderer Begründung angefochten, kann davon ausgegangen werden, dass es auch bei dezidierter vorheriger Information über die finanzielle Situation der Gemeinschaft zu einer Beschlussanfechtungsklage gekommen wäre.

Werden bei der Durchführung der Maßnahme auch Teile des Sondereigentums (hier: Kabelverlegung auf Putz in der Wohnung der Kläger) berührt, ist eine mehrheitliche Genehmigung weder erforderlich noch ausreichend.

Die Gemeinschaft hat für Eingriffe im Bereich des Sondereigentums keine Beschlusskompetenz. In diesen Fällen muss sich der anschlusswillige Wohnungseigentümer mit den Miteigentümern einigen, durch deren Sondereigentum die Versorgungsleitungen geführt werden sollen.

Ein Gericht ist verpflichtet, nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangene, nicht nachgelassene Schriftsätze jedenfalls daraufhin zu überprüfen, ob darin enthaltene rechtliche Ausführungen Anlass für die Wiedereröffnung des Verfahrens gemäß § 156 ZPO geben.

Zur Wahrung der Klagebegründungsfrist, wenn eine Beschlussanfechtungsklage innerhalb der Frist nur darauf gestützt wird, dass der Beschluss die Teilungserklärung ändere und dies einstimmig erfolgen müsse, während tatsächlich eine Öffnungsklausel vereinbart und das danach erforderliche Quorum nicht erreicht ist.

Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Beseitigung eines für unwirksam erklärten, aber bereits vollzogenen Beschlusses kann zunächst nur dahin gehen, dass eine ordnungsmäßige Entscheidungsfindung der Eigentümer auf hinreichender Tatsachengrundlage, entsprechend vorbereitet durch die hierfür zuständige Verwaltung, darüber stattfindet, wie sie mit dem durch die Beschlussaufhebungen entstandenen ordnungswidrigen Zustand umgehen.

Eine Jahresabrechnung entspricht noch der ordnungsgemäßen verwaltung, sofern das Zahlenwerk nicht bereits in einer solchen Weise fehlerhaft ist, dass dies eine Aufhebung der Abrechnung rechtfertigen würde und die in dem Verfahren gegebenen Erläuterungen nachvollziehbar sind.

Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Unterschrift eines von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümers erforderlich ist, genügt es den formalen Anforderungen, wenn bei nur zwei anwensenden Wohnungseigentümern beide das Protokoll unterzeichnen, ohne dass hierzu ein Beschluss gefasst wurde.

Ist in der Teilungserklärung bestimmt, dass das Protokoll von einem von der Versammlung zu bestimmenden Wohnungseigentümer zu unterzeichnen ist, so genügt es nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Protokollierung, wenn der Verwalter zwei Miteigentümer vorschlägt, ohne dass hierüber eine Abstimmung erfolgt.

Eine Jahresabrechnung, die inhaltlich nicht nachvollziehbar ist, ist unwirksam.

Für die Bildung von Wohneigentum ist ausschließlich auf die Teilunsgerklärung abzustellen. Auf die Frage, ob das Gebäude bereits errichtet wurde, kommt es nicht an.

Sieht die Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters im Falle der Veräußerung von Wohnungseigentum vor, ist die Zustimmung auch dann erforderlich, wenn das Gebäude noch nicht errichtet wurde.

Wurde auf der Eigentümerversammlung ein Beschluss ohne vorherige Abstimmung verkündet, ist nicht die Protokollberichtigung, sondern die Anfechtungsklage das richtige Rechtsmittel.