Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Hat eine bereits bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft die Teilung des Wohnungseigentums ermöglicht, um die bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft erheblich zu erweitern (von 16 auf 24 Einheiten), sind die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden.

Ein genereller Haftungsausschluss des Verwaltungsbeirates ist durch Beschluss nicht zulässig. Auch eine Beschränkung der Haftung auf Vorsatz ist zu weitreichend und nicht zulässig.

Dem Erfordernis der Einholung von drei Vergleichsangeboten ist genüge getan, wenn lediglich ein Angebot eingeholt wird und der Verwalter gemeinsam mit dem Beirat beauftragt wird, nach Einholung von zwei weiteren Angeboten den Auftrag an den günstigsten Anbieter zu vergeben.

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss - insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger gemäß § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist - inhaltlich bestimmt und klar sein.

Eine Beschlussfassung über aufwändigere Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer von der Wirtschaftlichkeit der beschlossenen Maßnahme ausgehen durften. Hierzu ist es in der Regel erforderlich, Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen.

Für die Einhaltung der Begründungsfrist kommt es auf den Eingang des entsprechenden Schriftsatzes bei Gericht an (vgl. Bärmann-Roth, WEG, 13. Aufl. 2015, § 46 Rn. 97); anders als für die Klageerhebung ist der Zeitpunkt der Zustellung unerheblich.

Eine weitergehende Nachfrageobliegenheit des Klägers, auf eine größtmögliche Beschleunigung des Verfahrens hinzuwirken, besteht nicht.

Ist für die Ordnungsgemäßheit einer Verwaltungsmaßnahme auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung abzustellen, kann es für die entscheidungserhebliche Tatsachengrundlage jedoch nicht auf den mehr oder weniger zufälligen subjektiven Kenntnisstand der beschließenden Wohnungseigentümer ankommen.

Maßgebend kann nur ein verobjektivierter Kenntnisstand sein, also ein solcher, den besonnene Wohnungseigentümer unter Ausschöpfung aller zu diesem Zeitpunkt zugänglichen Erkenntnisquellen ermittelt haben.

Unterlässt ein Versammlungsleiter die Verkündung des Beschlussergebnisses, kann in einem Verfahren gemäß § 43 Nr. 4 WEG Klage auf Feststellung des Beschlussergebnisses erhoben werden.

Für eine Beschlussfeststellungsklage gemäß § 43 Nr. 4 WEG nach unterbliebener Verkündung des Beschlussergebnisses sind die übrigen Wohnungseigentümer passivlegitimiert.

Einem Verwalter können nur dann die Verfahrenskosten auferlegt werden, wenn die Tätigkeit des Gerichts durch seine Pflichtwidrigkeit adäquat kausal verursacht wurde.

Werden Beschlüsse nicht nur mit der Begründung einer Säumnis der Verwaltung, sondern auch mit anderer Begründung angefochten, kann davon ausgegangen werden, dass es auch bei dezidierter vorheriger Information über die finanzielle Situation der Gemeinschaft zu einer Beschlussanfechtungsklage gekommen wäre.

Werden bei der Durchführung der Maßnahme auch Teile des Sondereigentums (hier: Kabelverlegung auf Putz in der Wohnung der Kläger) berührt, ist eine mehrheitliche Genehmigung weder erforderlich noch ausreichend.

Die Gemeinschaft hat für Eingriffe im Bereich des Sondereigentums keine Beschlusskompetenz. In diesen Fällen muss sich der anschlusswillige Wohnungseigentümer mit den Miteigentümern einigen, durch deren Sondereigentum die Versorgungsleitungen geführt werden sollen.

Die Geltendmachung von Wohngeldforderungen erforfert eine nachvollziehbare Abrechnung. Ist diese für das Gericht nachvollziehbar, sind die Forderungen fällig.

Eine Jahresabrechnung entspricht noch der ordnungsgemäßen verwaltung, sofern das Zahlenwerk nicht bereits in einer solchen Weise fehlerhaft ist, dass dies eine Aufhebung der Abrechnung rechtfertigen würde und die in dem Verfahren gegebenen Erläuterungen nachvollziehbar sind.

Ist in der Teilungserklärung vorgesehen, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Unterschrift eines von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümers erforderlich ist, genügt es den formalen Anforderungen, wenn bei nur zwei anwensenden Wohnungseigentümern beide das Protokoll unterzeichnen, ohne dass hierzu ein Beschluss gefasst wurde.

Begehren mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Eigentümerversammlung, muss der Verwalter diese einberufen, auch wenn die Mehrheit dies nicht wünscht.

Ein materielles Prüfungsrecht, ob der zu fassende Beschluss rechtlich zulässig ist, steht dem Verwalter ebenfalls nicht zu.

Für die Bildung von Wohneigentum ist ausschließlich auf die Teilunsgerklärung abzustellen. Auf die Frage, ob das Gebäude bereits errichtet wurde, kommt es nicht an.

Sieht die Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters im Falle der Veräußerung von Wohnungseigentum vor, ist die Zustimmung auch dann erforderlich, wenn das Gebäude noch nicht errichtet wurde.

Wurde auf der Eigentümerversammlung ein Beschluss ohne vorherige Abstimmung verkündet, ist nicht die Protokollberichtigung, sondern die Anfechtungsklage das richtige Rechtsmittel.

Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft sowohl die Anschaffung als auch die Wartung von Rauchwarnmeldern an sich zieht und eine Firma mit der Anbringung und Wartung beauftragt.

Die Anbringung eines Klimagerätes an der Außenfassade des Hauses einer Wohnungseigentümergemeinschaft stellt eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf.

Ein Beschluss über die Genehmigung der Anbringung eines Klimagerätes ist nichtig, wenn in dem Beschluss nicht bestimmt wurde, welches Gerät installiert werden soll und an welchem Ort in der WEG-Anlage es angebracht werden soll.

Eine Hausverwaltung ist nicht berechtigt, mit einem ihrer Mitarbeiter, welcher auf der Versammlung zur Unterzeichnung des Verwaltervertrages ermächtigt wurde, einen Verwaltervertrag abzuschließen, da dies einen Verstoß gegen § 181 BGB darstellt.

Eine Verwaltung kann auch dann zum WEG-Verwalter bestellt werden, wenn deren Geschäftsführer wegen Vermögensdelikte vorbestraft ist, allerdings seine mehrjährige Haftstrafe verbüßt hat. Getilgte Haftstrafen dürfen dem Verwalter aus Gründen der Resozialisierung nicht vorgehalten werden.

Dies gilt auch dann, wenn neue Strafverfahren bekannt geworden sind, die nach § 154 StPO eingestellt wurden, es aber noch nicht zu einer Verurteilung gekommen ist, da insoweit die Unschuldsvermutung gilt.

(nicht rechtskräftig)

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Abschaffung einer Tagesfalle beschließen, wenn zugleich eine automatische Türöffnungsanlage mit Verzögerungsmechanismus installiert wird.

Dabei kann die Gemeinschaft auch beschließen, dass die Türöffnungsanlage im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers installiert wird. Dass der Beschluss bei Weigerung des Sondereigentümers nicht durchsetzbar ist, lässt die Wirksamkeit des Beschlusses unberührt.

(nicht rechtskräftig)

Ein in Bestandskraft erwachsener Instandsetzungsbeschluss kann nicht mehr auf seine wirtschaftliche und bauliche Zweckmäßigkeit überprüft werden.

Ein Wohnungseigentümer muss auf einer Eigentümerversammlung die Stimmabgabe der Vertreter, die ohne vorgelegte Vollmachtsurkunde in Vertretung für andere Eigentümer gestimmt haben, gem. § 174 S. 1 BGB zurückweisen.

Eine Jahresabrechnung mit Korrekturvorbehalt ("Ggf. noch vorzunehmende Korrekturen sind in der Jahresabrechnung vorzunehmen") ist zu unbestimmt.

Aufgrund dieser inhaltlichen Unbestimmtheit ist eine durchführbare Regelung letztlich nicht mehr zu erkennen, so dass nicht nur ein Anfechtungs-, sondern vielmehr ein Nichtigkeitsgrund vorliegt.

Ein Hausverwalter ist nicht berechtigt, ohne entsprechende Beschlussfassung Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen. Er darf eigenmächtig auch keine Parkplatzordnung für vorhandene Stellplätze erstellen.

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, den WEG-Verwalter als Handlungsstörer auf Unterlassen und Beseitigung in Anspruch zu nehmen, solange die Wohnungseigentümergemeinschaft von ihrer Ausübungsbefugnis keinen Gebrauch gemacht hat.