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Eine Jahresabrechnung besteht aus einer geordneten und übersichtlichen, inhaltlich zutreffenden Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben für das entsprechende Wirtschaftsjahr.

Es dürfen nur Zahlungen berücksichtigt werden, die in dem betreffenden Wirtschaftsjahr dem Konto zugeflossen sind.

Gemäß § 28 Abs. 1 S. 1 WEG ist ein Wirtschaffsplan für ein Kalenderjahr aufzustellen. Für eine von diesen gesetzlichen Vorgaben abweichende Beschlussfassung fehlt der Eigentümergemeinschaff die Beschlusskompetenz.

Ein Beschluss, der nicht erkennen lässt, ob die Hausverwaltung wiedergewählt werden sollte oder die bereits erfolgte bestellugn bestätigt werden sollte, ist nichtig.

Eine Falschbezeichnung der Berufungskläger ist unschädlich, wenn sich die Parteistellung aus dem beigefügten erstinstanzlichen Urteil ergibt.

Hat ein Rechtsanwalt seine Vollmacht nicht zu den Akten gereicht, ist die Berufung unzulässig.

Der Ausschluss eines bevollmächtigten Vertreters (hier Rechtsanwalt) auf einer ist rechtswidirg und führt zur Anfechtung der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse.

Wurde die Erstbestellung einer Verwalterwahl angefochten, gelten bei der Wiederwahl dieselben Grundsätze für die Überprüfung, ob der angefochtene Beschluss den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und 4 WEG entspricht, wie für die Neuwahl des Verwalters.

Die Bestellung einer Person zum Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dessen finanzielle Leistungsfähigkeit ihn für die Übernahme des Verwalteramts geeignet erscheinen lässt.

Der gewerblich tätige Verwalter benötigt zur Ausübung der Tätigkeit eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 c Abs. 1 Nr. 4 GewO.

Auch während der Corona-Pandemie kann ein Wohnungseigentümer nicht gezwungen werden, sich auf einer Eigentümerversammlung durch Erteilung einer entsprechenden Vollmacht vertreten zu lassen, da das Recht zu persönlichen Teilnahme zum Kernbereich des WEG zählt.

Auf einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse sind nichtig.

Ein Wohnungseigentümer kann eine veränderte Abrechnung mit einem für ihn günstigeren Ergebnis nur erreichen, wenn er zuvor dafür sorgt, dass die für fehlerhaft gehaltene Abrechnung nicht bestandskräftig wird, folglich eine neue Abrechnung über die Jahresabrechnung und die Beschlussfassung hierüber verlangen.

Diese kann ggf. mit der Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG) durchgesetzt werden.

Der generelle Ausschluss der Wohnungseigentümer an einer Eigentümerversammlung verletzt den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte erheblich, da den ausgeschlossenen Wohnungseigentümern die Möglichkeit genommen wird, auf die Willensbildung der Gemeinschaft durch Rede und Gegenrede Einfluss zu nehmen.

Das Teilnahmerecht darf nur ausnahmsweise und in einem durch Notfälle begrenzten Rahmen beschränkt werden.

Die Corona-Pandemie rechtfertigt einen derartigen Ausschluss nicht.

Beschlüsse einer Eigentümerversammlung sind nichtig, wenn sie in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreifen. Zu dem Kernbereich des Wohnungseigentums gehört das Recht der Wohnungseigentümer, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Auch die Corona-Pandemie ändert daran nichts. Es hätte eine Eigentümerversammlung unter Anwesenheit sämtlicher Wohnungseigentümer stattfinden können. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 5 der CoronaschutzVO NRW i.d.F. vom 08.05.2020, in Kraft seit dem 11.05.2020, war ein Treffen von maximal 10 Personen zulässig.

Ein Eigentümer, der für einn Beschluss gestimmt hat, verliert hierdurch nicht sein Recht zur Anfechtung.

Eine Abrechnung, die nicht nach den Soll-Vorauszahlungen des Wirtschaftsplanes, sondern nach den tatsächlich geleisteten Zahlungen erstellt wird, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Im Klageantrag einer Anfechtungsklage muss das Datum der Eigentümerversammlung nicht zwingend angegeben werden.

Eine Jahresabrechnung muss nicht nur die Einnahmen und Ausgaben des Jahres darstellen, sondern auch den sich daraus ergebenden Saldo.

Hält der Verwalter die Instandhaltungsrücklage nicht vom Hausgeldkonto getrennt, muss sich aus der Abrechnung ergeben, welche Guthaben aus dem Hausgeldkonto der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen sind.

Eine Sonderumlage entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Grund für Ihre Erhebung angegeben wird. Ein pauschaler Hinweis auf einen Liquiditätsengpass genügt jedenfalls nicht.

Ein nach Ablauf des Kalenderjahres beschlossener Wirtschaftsplan ist nichtig. Den Wohnungseigentümern fehlt hierzu die Beschlusskompetenz.

Auch eine Sonderumlage kann nicht mehr für ein bereits abgeschlossenes Wirtschaftjahr beschlossen werden.

Eine Jahresabrechnung widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie einer Schlüssigkeitsprüfung nicht standhält, ohne dass es auf andere Mängel noch ankommt.

Ein Instandsetzungsbeschluss, der nicht eindeutig erkennen lässt, ob es sich um einen Grundlagenbeschluss handelt oder einen Ausführungsbeschluss der Instandsetzungsmaßnahme handelt, ist nichtig.

Es ist zulässig, einen Wirtschaftplan für das bereits abgeschlossene Vorjahr zu beschließen (sehr str.).

Ein für ein bereits abgeschlossenes Wirtschaftsjahr beschlossener Wirtschaftsplan ist nichtig.

Eine Vorausplanung mittels Wirtschafsplans ist sinnlos, wenn die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben feststehen und das zu planende Wirtschafsjahr bereits abgeschlossen ist.

Grds. ist die Einhohlung von Alternativangeboten im Falle der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters nicht erforderlich. Anderes gilt aber dann, wenn sich der
Sachverhalt seit der Erstbestellung des wieder zu bestellenden Verwalters maßgeblich
verändert hat.

Ein Verwalter ist ungeeignet, wenn er in der Vergangenheit ohne Beschlussfassung erhenliche Ausgaben zu Lasten der Gemeinschaft getätigt hat.

Das Anfechtungsverfahren ist nach dem bisherigen Verfahrensrecht - gegen die übrigen Eigentümer - weiter zu führen (§ 48 Abs. 5 WEG). Materiell sind die Beschlüsse im Grundsatz nach dem bei Beschlussfassung geltenden Recht zu beurteilen.

Mit Blick auf den Abschluss und die Kündigung von Versorgungsverträgen widerspricht es nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Ermächtigung nicht durch eine Budgetobergrenze limitiert ist.

Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer auf ein Dokument Bezug, das weder Teil des Beschlusstextes noch des Protokolls ist, erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass das in Bezug genommene Dokument zweifelsfrei bestimmt ist.

Ein Beschluss über die Jahresabrechnung (§ 28 WEG) entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er nicht hinreichend bestimmt ist.

Gab es zwei Versionen der Abrechnung, wobei die spätere Version die frühere nicht vollständig, sondern nur teilweise ersetzte, bleibt völlig unklar, was beschlossen wurde und damit Gegenstand der beschlossenen Abrechnung war.

Reicht die Größe des Versammlungsraumes einer Eigentümerversammlung nicht aus, um die Einhaltung der Corona-Schutzverordnung zu gewähren, sind alle gefassten Beschlüsse anfechtbar.

Abzustellen ist dabei nicht auf die Teilnehmerzahl in der Versammlung, sondern auf die bei der Versammlung zu erwartenden Wohnungseigentümer.

Die Corona-Pandemie entbindet den Verwalter nicht generell davon, Versammlungen durchzuführen.

Wenn allerdings eine Versammlung durchführbar ist, kann die automatische Verlängerung der Amtsstellung nicht angeführt werden, um eine Willensbildung der Eigentümer über den Verwalter zu verhindern.

Es entspräche auch in Fällen, in denen es zu einer Verlängerung des Amtes durch § 6 Abs. 1 COVMG kommt, ordnungsmäßiger Verwaltung, sobald eine Versammlung möglich ist, einen Beschluss über die Verwalterbestellung zu fassen.

Alternativangebote sind in der Regel erforderlich, damit die Eigentümer eine sachgerechte Ermessensentscheidung treffen können. Hiervon bestehen Ausnahmen, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt.

Zur Beauftragung eines Sachverständigen genügt die Vorlage eines Angebotes.

Kein Wohnungseigentümer ist verpflichtet, im Rahmen eines Umlaufbeschlusses ohne vorherige Aussprache zuzustimmen.

Durch einen Umlaufbeschluss kann das Diskussions- und Rederecht der Wohnungseigentümer nicht umgangen werden. Deshalb stellt die Durchführung eines Umlaufverfahrens und die Ablehnung eines Beschlusses in diesem keine ordnungsmäßige Vorbefassung dar.

Der Gesetzgeber hat mit der Neufassung des § 27 WEG sich dafür entschieden, dass nicht nur die Anforderung von Hausgeldern durch den Verwalter, sondern auch deren gerichtliche Beitreibung zur ordnungsmäßigen Verwaltung zählt und es dafür keines Ermächtigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer mehr bedarf.

Hat die Verwalterin vor der zuletzt überreichten Jahresabrechnung bereits eine Jahresabrechnung an die Eigentümer versandt, liegen nicht zwei alternative Abrechnungen vor, wenn sich aus einem Anschreiben des Verwalters ergibt, dass es sich um eine Korrektur der bereits übersandten Abrechnung handelt.

Sind in der Gesamtabrechnung überhaupt keine Einnahmen dargestellt, widerspricht die Abrechnung der ordnungsgemäßen Verwaltung.

Die Änderung des Kostenverteilerschlüssel muss beschlossen worden sein. Eine jahrelange Duldung fehlerhafter Abrechnungsschlüssel genügt nicht.