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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Individualansprüche bei baulicher Veränderung können auch durch den WEG-Verband mit Wirkung gegen alle Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, §§ 10 Abs. 6 S. 3, 14 Nr. 1, 21, 22 Abs. 1, 25 Abs. 2 S 2, 43 Nr. 4, 46 WEG

LG München I, AZ: 36 S 1580/11, 31.03.2011

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Ansprüche gegen einen Eigentümer auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums wegen unzulässiger baulicher Veränderung gemäß § 1004 BGB sind Individualansprüche, die jedoch durch Mehrheitsbeschluss zur Angelegenheit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gemacht werden können und nach Vergemeinschaftung durch den Verband auszuüben sind.

Die erfolgte Vergemeinschaftung hat grundsätzlich zur Konsequenz, dass die WEG, die mehrheitlich die Einleitung des Rechtsstreits beschlossen hat, diesen - im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung- auch wiederum mehrheitlich beenden kann, ohne dass es auf die Zustimmung sämtlicher betroffener Eigentümer gem. §§ 14, 22 Abs. 1 WEG ankommt.

Der Verband ist nach h.M. ab Vergemeinschaftung aus eigenem Recht befugt, über Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zu verfügen und damit auch einen Vergleich zu schließen (so ausdrücklich Klein in Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 10, Rdnr. 240; Niedenführ/Kümme/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 10, Rdnr. 67; so wohl auch Elzer in Riecke/Schmid, a.a.O., § 10, Rdnr. 413 bei entsprechender Beschlussfassung).

Insoweit überlagert die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft, die die Geltendmachung der Ansprüche an sich gezogen und die Angelegenheit damit zu einer Sache der gemeinsamen Verwaltung gemacht hat, die individuelle Rechtsverfolgungskompetenz der Sondereigentümer und schränkt diese ein (so auch Bruns, NJW 2011, 337, 339; Wenzel, NZM 2008, 74 ff.; Klein in Bärmann, a.a.O., § 10, Rdnr. 256, 242; OLG Hamm, ZWE 2010, 44, 45; a.A. OLG München, NZM 2008, 87; OLG Hamburg, ZMR 2009, 306, 307).

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Ein einzelner Wohnungseigentümer hat unter den Voraussetzungen der §§ 22 Abs. 1, 14 WEG einen eigenen Anspruch auf Beseitigung aus § 1004 BGB, wenn am Gemeinschaftseigentum bauliche Veränderungen vorgenommen wurden. Auch der Verband hat grundsätzlich die Möglichkeit, derartige Ansprüche nach entsprechender Beschlussfassung durchzusetzen.

Die rechtliche Konsequenz, die das LG München daraus zieht, gibt aber zu bedenken: Zieht die Gemeinschaft einen Beseitigungsanspruch aufgrund einer baulichen Veränderung an sich, soll der einzelne Eigentümer keine eigenen Rechte mehr geltend machen können und sogar an einen gerichtlichen Vergleich gebunden sein, wenn diesem durch die Gemeinschaft nach vorheriger mehrheitlicher Beschlussfassung zugestimmt wurde.

Dieser Zweitbeschluss unterliegt zwar seinerseits der Anfechtung, bis zur Entscheidung darüber wäre der Vergleich in dem Vorverfahren aber längst rechtskräftig geschlossen. Der Eigentümer, der mit einem solchen Vergleich nicht einverstanden ist, könnte - wie hier geschehen - den Vergleich über eine einstweilige Verfügung zu stoppen versuchen, was das LG München aber wegen der prozessualen Voraussetzungen im Verfügungsverfahren ebenfalls ablehnte.

Damit wäre der einzelne Wohnungseigentümer praktisch rechtsschutzlos, wenn die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung eines anderen Eigentümers aus welchen Gründen auch immer über den Umweg eines gerichtlichen Vergleichs befürwortet.

Es ist sachgerechter, dem einzelnen beeinträchtigten Wohnungseigentümer die Möglichkeit zur Geltendmachung seines Anspruchs zu erhalten, da sonst in Einzelfällen die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss gegen den Willen der betroffenen Eigentümer die Geltendmachung an sich ziehen könnte, sie aber gleichzeitig aussetzen und so blockieren könnte. Weiter spricht für diese Auffassung, dass der Gesetzgeber nunmehr in § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG die Ausübung individueller Beseitigungsansprüche durch den Verband zulässt, deren Geltendmachung den einzelnen Wohnungseigentümern aber nicht gleichzeitig entzieht (so OLG München, NZM 2008, 87; OLG Hamburg, ZMR 2009, 306, 307). Die Gefahr der doppelten Inanspruchnahme des Schuldners kann, so Abramenko (ZMR 2007, 842), nach neuem Recht durch Beiladung der Wohnungseigentümer vermieden werden.

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