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Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Erstattung verauslagter Kosten (Strom, Gas, Wasser) gegen Miteigentümer; §§ 21 Abs. 8, 28 WEG; 670, 677ff, 818 BGB
LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 71/16, 14.12.2017
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BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 166/16, 10.02.2017
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Keywords: Frank Dohrmann Rechtsanwalt Bottrop
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Gleichwohl führt diese Rechtsauffassung in der Praxis zu einem Dilemma, wenn ein Wohnungseigentümer zur Vermeidung einer Versorgungssperre den Anteil des zahlungsunwillige Miteigentümers zunächst übernimmt. Fehlt - was die Regel ist - ein ordnungsgemäß gewählter Verwalter, muss der Eigentümer sich zunächst um einen Verwalter oder um eine Beschlussfassung im Rahmen der Selbstverwaltung auf einer Eigentümerversammlung bemühen, was in der Regel ohne Gericht nicht durchsetzbar sein wird.
Sodann muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden, um eine Jahresabrechnung und/oder Wirtschaftsplan zu beschließen. Verweigert der zahlungsunwillige Wohnungseigentümer seine Zustimmung, wird ein zweites Verfahren mittels einer Ersetzungsklage gem. § 21 Abs. 8 WEG folgen müssen.
Verweigert der Miteigentümer weiterhin jegliche Zahlung, wird eine dritte (Zahlungs-)Klage gegen den unwilligen Eigentümer erhoben werden müssen.
Läuft alles optimal vor Gericht, wird ein Titel nach drei bis vier Jahren erwirkt, aus dem vollstreckt werden kann.
Geht die Vollstreckung ins Leere, wird eine Zwangsversteigerung nach § 10 ZVG erfolgen können (Dauer: mindestens 1 Jahr), so dass der verauslagende Wohnungseigentümer viel Zeit, aber auch Geld investieren muss, um an sein Ziel zu gelangen.
Um das zu vermeiden, sollte ein Wohnungseigentümer, der bei Miteigentümern eine Zahlungsunwilligkeit feststellt, sofort reagieren und sich um die Einsetzung eines Verwalters bemühen.
Das erspart ihm zwar nicht das hier geschilderte Zenario, dafür aber eine Menge Zeit zur Durchsetzung der erforderlichen Schritte.