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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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WEG-Verwalter hat auch bei ordnungsgemäßer Verwaltung keinen Anspruch auf Entlastung; §§ 21, 25, 26 WEG

AG Kerpen, AZ: 15 II 54/03, 28.11.2003

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Die Entlastung des Verwalters, auf welche kein Anspruch besteht, entspricht grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn für die Beantwortung dieser Frage kommt es nicht auf die Interessen des Verwalters, sondern alleine auf das wohlverstandene Interesse der Wohnungseigentümer an (a.A.: BGH NJW 2003, 3124).

Alleine aus dem Fehlen einer sog. "Öffnungsklausel" kann nicht geschlossen werden, daß ein Beschluß, wonach die Beschlußfähigkeit einer Eigentümerversammlung ohne Rücksicht auf die anwesenden Miteigentumsanteile gegeben ist, nichtig ist.

Weiter ist ein Beschluß nicht deshalb nichtig, weil er entgegen § 23 Abs. 2 WEG nicht zureichend angekündigt und er sodann unter "Sonstiges" behandelt und gefaßt wurde. Ein solcher Mangel führt nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit eines Beschlusses (a.A.: BGH V ZB 58/99).

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Das Amtsgericht Kerpen hat hier den Kampf gegen Windmühlen aufgenommen und wohl auch verloren.

Dass eine Eigentümergemeinschaft durch Beschluss die Herabsetzung der Mindestzahl der zur Beschlussfähigkeit notwendigerweise teilnehmenden Eigentümer künftiger Eigentümerversammlungen soll festlegen können, ist nicht nachvollziehbar.

Das AG Kerpen führt selber aus, dass dies nur bei einer entsprechenden Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung möglich sein soll. Mit einem Hinweis auf Bärmann/Pick Merle WEG, 9. Aufl., § 25 Rz. 84, wonach die Gemeinschaft eine Vereinbarung über die Beschlussfähigkeit treffen kann, geht das Amtsgericht nunmehr davon aus, dass die Eigentümergemeinschaft dies auch durch Beschluss beschließen kann.

Dabei verkennt das AG Kerpen offensichtlich, dass ein Beschluss eben keine Vereinbarung ist. Denn eine Vereinbarung im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne liegt nur vor, wenn alle Eigentümer zustimmen und diese Vereinbarung im Grundbuch eingetragen wird.

Das AG Kerpen hat schlichtweg den Unterschied zwischen Beschluss und Vereinbarung verkannt und somit fehlerhaft die Nichtigkeit verneint.

Auch einen Entlastungsbeschluss des Verwalters per se als nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechend anzusehen, widerspricht der einhelligen Rechtsauffassung aller Gerichte, auch wenn diese Auffassung des AG Kerpen eher noch nachzuvollziehen ist. Denn durch eine Entlastung des Verwalters könnten die Eigentümer, die sich über die Rechtsfolgen nur selten Gedanken machen, durchaus eventuelle Schadensersatzansprüche verlieren.

Der BGH (V ZB 11/03) vertritt insoweit aber eine andere Auffassung. Die Entlastung des Verwalters schützt ihn nicht vor der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, insbesondere, wenn die zum Schadenersatz führenden Umstände im Zeitpunkt der Entlastung noch nicht bekannt sind. Die Entlastung soll sich dann nur auf die den Eigentümern im Zeitpunt der Entlastung bekannten Tatsachen beziehen.

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