Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters über den 30.06.2024 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Eine Ausnahme kommt nur in Betracht, wenn folgende drei Voraussetzungen kumulativ erfüllt sind:

1. Es gibt weniger als 9 Sondereigentumsrechte
2. Der Verwalter muss zugleich Wohnungseigentümer sein.
3. Weniger als 1/3 der Wohnungseigentümer verlangen einen zertifizierten Verwalter.

Soll über die Zustimmung zur Veräußerung beschlossen werden, genügt es wenn die Beschlussfassung schlagwortartig in der Einladung angekündigt wird.

Die Zustimmung darf nur verweigert werden, wenn begründete Zweifel bestehen, dass der Erwerber seine Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft nicht erfüllen kann, insbesondere persönlich oder wirtschaftlich als unzuverlässig einzustufen ist.

Hat eine Eigentümergemeinschaft keinen Verwalter, wird sie von allen nichtklagenden Wohnungseigentümern gemeinschaftlich vertreten.

Die zwischenzeitliche Wahl eines Verwalters ändert nichts an einer einem Rechtsanwalt erteilten Prozessvollmacht.

Zwar kann der einzelne Wohnungseigentümer bei Fehlen eines Verwalters grundsätzlich eine gerichtliche Entscheidung beantragen, durch die die WEG zur Einberufung einer Versammlung verpflichtet wird.

Erforderlich ist aber die Angabe eines oder mehrerer konkreter Tagesordnungspunkte.

Wird eine Abstimmung in Bezug auf die Jahresabrechnung auf der Eigentümerversammlung zurückgestellt, weil die Verwaltung kurz vor der Versammlung darauf hingewiesen wurde, dass die Abrechnung in mehreren Punkten
falsch sei, kommt eine Entlastung von Verwaltung und Beirat nicht in Betracht.

Dies gilt auch für den Vorverwalter, wenn er die Abrechnung zwar nicht mehr erstellen muss, es aber unklar ist, ob die von der neuen Verwaltung zu erstellende Abrechnung Fehlbeträge oder unrechtmäßige Zahlungsabgänge aufweist.

Bei einer gerichtlichen Verwalterbestellung durch einstweilige Verfügung beginnt die Bestellung mit Verkündung, nicht mit Rechtskraft.

Lädt ein Verwalter, obwohl er nicht mehr dazu berufen ist, sind alle auf der entsprechenden Versammlung gefassten Beschlüsse wegen dieses formalen Mangels anfechtbar.

Ist eine rechtzeitige Wiederbestellung des Verwalters versäumt worden, kann dieser nicht etwa rückwirkend bestellt werden, weil die organschaftliche Stellung nur für die Zukunft begründet werden kann.

Ein nicht zertifizierter Verwalter kann seit dem 01.12.2020 nicht wiedergewählt werden. Daran ändert auch nichts die Übergangsfrist des § 48 Abs. 4 WEG für vor dem 01.12.2020 gewählte Verwalter nichts.

Eine Änderung der Kostenverteilung kann nur für künftige Wirtschaftsjahre beschlossen werden, nicht aber für ein bereits fast abgelaufenes Wirtschaftsjahr.

Der Verwalter hat jederzeit die Möglichkeit, sein Amt niederzulegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedarf.

Eine Erklärung der Amtsniederlegung gegenüber allen Eigentümern oder gar der Eigentümerversammlung ist nicht erforderlich.

Erhebt der Verwalter im Namen der GdWE Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, sind Beschränkungen seiner Vertretungsmacht im Innenverhältnis, die die Befugnis zur Klageerhebung betreffen, jedenfalls im Grundsatz nicht zu überprüfen.

Ist in der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage vereinbart, dass die Wohnungseigentümer weitgehend so gestellt werden sollen, als handelte es sich um real geteilte Grundstücke, begründet nicht jeder Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Norm einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB; vielmehr muss der Norm Drittschutz zukommen.

Bei der erstmaligen Verwalterwahl ist das Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer nur durch eine persönliche Vorstellung des Verwalters auf der Wohnungseigentümerversammlung gewährleistet.

Auch in einer verwalterlosen Zweiergemeinschaft können jedenfalls auf Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums bezogene Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nur von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden.

Die verwalterlose Zweiergemeinschaft wird bei der Geltendmachung von Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüchen von dem jeweils anderen Wohnungseigentümer vertreten; einer Vorbefassung der Eigentümerversammlung vor Klageerhebung bedarf es insoweit nicht.

Hat eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Werkunternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, gehört es zu den Pflichten des Verwalters, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen.

Eine Gebührenvereinbarung der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Rechtsanwalt auf Stundenhonorarbasis (hier 250,00 € zzgl. MwSt./Std) wegen Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter ist grundsätzlich nicht zulässig, weil hierduch die Regelgebühren des RVG überschritten werden.

Bei Fehlen eines besonderen Grundes müssten in jedem Falle drei Vergelichsangebote eingeholt werden.

Die vom Amtsgericht im Wege der einstweiligen Verfügung vorgenommene Verwalterbestellung ist hinsichtlich ihrer Dauer (3 Jahre) dabei so zu verstehen sein, dass sie sich ab der Verkündung der Entscheidung (21.12.2022) errechnet.

Wird der vom Amtsgericht bestellte Verwalter nicht informiert bzw. zur Tätigkeit aufgefordert, führt dies zur Selbstwiderlegung der Dringlichkeit.

Das Rechtsschutzbedürfnis einer Anfechtungsklage entfällt nicht schon deshalb, weil die beschlossene Sanierungsmaßnahme bereits umgesetzt wurde.

Die bloße Übersendung eines einzigen Angebotes an die Wohnungseigentümer ist nicht ausreichend.

Fehlt ein Vermögensbericht, widerspricht die Entlastung der Verwaltung nicht schon deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, sondern es muss vorgetragen werden, welche möglichen Ersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen.

Das Abhalten einer Eigentümerversammlung um 17.00 Uhr in einem von der Liegenschaft 14 km entfernten Ort, der innerhalb von 30 Minuten mit dem Pkw erreichbar ist, widerspricht noch ordnungsgemäßer Verwaltung.

Eine Entlastung des Verwalters kann nur dann erteilt werden, wenn der Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) umfassend und zutreffend erstellt worden ist.

Der Bericht hat in einer Art und Weise zu erfolgen, dass einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne Zuhilfenahme fachlicher Hilfe ein Verständnis möglich ist.

Die Übersendung von Abrechnungsunterlagen ersetzt den Vermögensbericht gerade nicht.

Teilt der Anfechtungskläger trotz Nachfrage des Gerichts die aktuelle Adresse der Hausverwaltung erst 6 Wochen später mit, gilt die Klage nicht mehr i.S.d. § 167 ZPO als "demnächst" zugestellt.

Es können dann nur noch Nichtigkeitsgründe vorgetragen werden.

Diese sind nicht gegeben, wenn der Verwalter ohne Verwaltervertrag bestellt wird, die Stimmen falsch ausgezählt wurden oder eine eventuelle Majorisierung vorliegt.

Es wird davon ausgegangen, dass sich der Bestellungsbeschluss des Verwalters nur dann im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, wenn die Eckdaten des Verwaltervertrages - die Vertragslaufzeit und die Vergütung - bei Bestellung des Verwalters feststehen. Das Fehlen dieser Daten führt aber nur zur Anfechtbarkeit der Klage, nicht zu deren Nichtigkeit.

Auch führt die Anwendung eines falschen Zählprinzips bei Ermittlung der Mehrheitsverhältnisse wie auch ein etwaiger Missbrauch eines Stimmenübergewichts einer Eigentümerin (sogenannte Majorisierung), lediglich zu einer Anfechtbarkeit der entsprechenden Beschlüsse aber nicht zu deren Nichtigkeit.

Selbst wenn der Verwalter die ihm in § 27 Abs. 1 WEG eingeräumten Entscheidungsbefugnisse überschreitet und ohne Beschluss eine Klage einreicht, lässt dies seine Vertretungsbefugnisse im Außenverhältnis gegenüber Dritten oder Wohnungseigentümern unberührt.

Das Dach einer Garage ist weder zum Lagern, noch zur Nutzung gewidmet oder vorgesehen, da durch eine anderweitige Nutzung als zu Zwecken der Instandsetzung- oder Instandhaltung die Dachkonstruktion beschädigt werden kann.

Ein Verwalter verliert auch bei Altverträgen vor dem 01.12.2020 seinen Vergütungsanspruch nach Ablauf von 6 Monaten seiner Abberufung.

Dies folgt neben daraus, dass es zu weiteren als in § 26 Abs. 3 S. 2 WEG vorgesehenen Vergütungsansprüchen eines abberufenen Verwalters nicht kommen soll, da § 48 WEG Übergangsregeln enthält, zu denen Regeln über den Verwaltervertrag nicht gehören.

Im Regelfall ist eine Vergütungsvereinbarung nicht von § 27 Abs. 1 WEG n.F. gedeckt. Etwas anderes mag gelten, wenn es sich um tatsächlich geringfügige Beträge etwa in einer sehr großen Gemeinschaft handelt.