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Auch bei Liquiditätsengpässen der Wohnungseigentümergemeinschaft ( hier: Schrottimmobilie ) sind strenge Anforderungen an eine zu beschließende Sonderunlage zu stellen.

Den Wohnungseigentümern steht nach § 21 Abs. 7 WEG die Kompetenz zu, über die Art und Weise der Zahlungen mit Mehrheit zu beschließen. Das betrifft auch die Möglichkeit, über die Verrechnung von Guthaben mit künftigen Vorschüssen oder anderen Zahlungspflichten zu entscheiden.

Jedenfalls bei größeren (Bau-)Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wozu sowohl (modernisierende) Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen gemäß den §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG als auch Modernisierungen im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG zählen können, müssen die Eigentümer auch über deren Finanzierung Beschluss fassen, also darüber entscheiden, ob die Kosten der jeweiligen Maßnahme durch Erhebung einer Sonderumlage oder durch Rückgriff auf die gebildete Instandhaltungsrücklage gedeckt werden sollen und welcher Verteilungsschlüssel zur Anwendung gelangt.

Der neue Wohnungseigentümer muss die im Wege einer Sonderumlage beschlossenen Mittel zur Beseitigung von Liquiditätsschwierigkeiten auch dann bereitstellen, wenn die Rückstände schon vor dem Erwerb des Wohnungseigentums beim Voreigentümer entstanden ist (OLG Düsseldorf vgl. NZM 2001, 1039).

Eine fehlerhafte Rechtsmittelbelehrung eines Amtsgerichts in einem WEG-Verfahren kann bei Versäumung der Berufungsfrist wegen Einlegung der Berufung beim falschen Gericht eine Wiedereinsetzung rechtfertigen, wenn die Fristversäumnis auf die fehlerhafte Belehrung beruht.

Eine Beitragspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 2 WEG) kann nur durch einen Beschluss nach § 28 Abs. 5 WEG über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung oder eine Sonderumlage begründet werden.

Dem Sinn und Zweck des § 49a Satz 3 GKG wird aber nur Genüge getan, wenn eine Addition der (Einzel-) Verkehrswerte der verschiedenen Kläger unterbleibt, da sich anderenfalls durch die Addition der Verkehrswerte Streitwerte ergeben könnten, die zu dem wirtschaftlichen Interesse des Anfechtungsklägers außer Verhältnis stünden.

Werden Verfahren mit verschiedenen Streitgegenständen gemeinsam geführt, setzt sich der Streitwert aus der Summe der Einzelstreitwerten zusammen (§§ 39 Abs. 1 GKG, 5 ZPO).

Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn deren Erhebung vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21. April 1988 - V ZB 10/87 , BGHZ 104, 197 ).

Die anteiligen Beiträge der Wohnungseigentümer zu einer Sonderumlage werden erst mit Abruf durch den Verwalter fällig. Sollen die Beiträge abweichend von § 28 Abs. 2 WEG sofort fällig werden, bedarf es einer ausdrücklichen Regelung in dem Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage.

Die Ungültigerklärung eines Beschlusses hat zur Folge, dass diesem von Anfang an die Rechtswirksamkeit fehlt und Folge des die Ungültigkeit aussprechenden Urteils eine dahingehende rückwirkende Gestaltungswirkung ist.

Ist aber eine derartige Zahlungsverpflichtung deshalb nicht gegeben, weil der entsprechende Beschluss mit Wirkung ex-tunc für ungültig erklärt worden ist, ist die geleistete Zahlung rechtsgrundlos geleistet und gem. § 812 BGB zu erstatten.

Dies gilt auch für den ausgeschiedenen Wohnungseigentümer.

Ein Wirtschaftsplan und auch die Sonderumlage als Ergänzung des auf das Wirtschaftsjahr beschränkten Wirtschaftsplans darf nicht für rückwirkende Abrechnungszeiträume und Wirtschaftsjahre erstellt werden, hierfür fehlt die Beschlusskompetenz.

Dies hat zur Folge, dass auch bei unterlassener Anfechtungsklage diese Beschlüsse keine Anspruchsgrundlage darstellen können, da die Beschlüsse nichtig sind.

Eine Sonderumlage, die für ein rückwirkendes Wirtschaftsjahr beschlossen wird, begründet eine Zahlungspflicht, wenn dieser Beschluss bestandskräftig geworden ist.

Die Begründung einer Sonderumlage ist nicht zweckgebunden, so dass die Kosten, für die die Sonderumlage gebildet wurde, in der Jahresabrechnung den Wohnungseigentümern ernuet in Rechnung gestellt werden können.

Bei Zahlungseinpässen wegen geleisteter Instandsetzungskosten des Vorjahres kann nur eine Sonderumlage für das laufende Wirtschaftsjahr beschlossen werden, nicht aber eine Sonderumlage für das bereits abgelaufene Jahr.

Ein derartiger Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Für die Sonderumlage gilt, dass der Zahlungsanspruch grundsätzlich erst durch die Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage und den anschließenden Abruf durch den Verwalter fällig wird.

Wird beim Beschluss über den Wirtschaftsplan bzw. einer Sonderumlage die Fälligkeit kalendermäßig bestimmt/ bestimmbar geregelt, tritt Verzug ohne Mahnung ein.

In einer verwalterlosen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bedarf die Erhebung einer gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichteten Klage auf anteilige Zahlung einer beschlossenen Sonderumlage keiner auf die Klageerhebung bezogenen Beschlussfassung.

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, so wird sie bei einer gegen einzelne Wohnungseigentümer gerichteten Klage durch die übrigen Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein Wohnungseigentümer, der keinem Vertretungsverbot unterliegt, vertritt er den klagenden Verband allein

Die Unbestimmtheit eines Beschlusses führt grundsätzlich nur dann zur Nichtigkeit, wenn der Beschluss eine durchführbare Regelung überhaupt nicht erkennen lässt.

Die Höhe einer Sonderumlage richtet sich jeweils nach einem lediglich geschätzten Finanzbedarf, wobei bei der Prognose der erforderlichen Mittel eine großzügige Handhabung zulässig ist.

Die Wohnungseigentümer haften gemeinschaftlich für die Uneinbringbarkeit von Altverbindlichkeiten zahlungsunfähiger Miteigentümer unabhängig davon, ob sie zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderungen bereits Eigentümer waren.

Die Forderung gegen Wohnungseigentümer hat in der Jahreabrechnung als reiner Einnahmen- und Ausgabenrechnung keinen Platz. Allein deren Einstellung in die Jahreabrechnung und eine positive Beschlussfassung schafft noch keinen zusätzlichen Ausgabenposten.

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen.

Eine Sonderumlage kann auch zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen zu Beginn des Wirtschaftsjahres beschlossen werden.

Eine Sonderumlage, die mit einem ungefähren Betrag beschlossen wird, ist mangels Bestimmtheit nichtig.

Für den für die Erhebung einer Sonderumlage aufzustellende Sonderwirtschaftsplan gelten grundsätzlich auch die Minimalanforderungen, die an einen schlüssigen Wirtschaftsplan zu stellen sind.

Ein Beschluss, mit dem zur Deckung voraussichtlich anfallender Kosten Vorschüsse im Wirtschaftsplan oder einer Sonderumlage festgelegt werden, genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels.

Eine ordnungsgemäße Sonderumlage muss alle Anforderungen erfüllen, die auch für einen Wirtschaftsplan gelten. Insbesondere muss der Gesamtbetrag der Umlage und die anteilmäßige Belastung der Wohnungseigentümer beziffert werden.

Allein die Absicht, bei nicht ausreichender Rücklage den Rest durch eine Sonderumlage aufzubringen, stellt keine Beschlussfassung über eine Sonderumlage dar, sondern nur die Ankündigung, eine solche ggfls. noch zu beschließen.

Die Verwalterung hat keine Kompetenz zur Gewährung von Zahlungserleichterungen einer beschlossenen Sonderumlage. Hierfür bedarf es eines Beschlusses über die Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung.

Ein Wohnungseigentümer kann gegen Forderungen der Gemeinschaft nicht mit einer Gutschrift aus der Jahresabrechnung aufrechnen, wenn die Abrechnung noch nicht beschlossen war.