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Durch Vereinbarung können Wohnungseigentümer einer Wohnanlage die Aufgaben zur Instandhaltung sowie zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums auf die Gemeinschaftsmitglieder übertragen. Die übertragenen Aufgaben müssen jedoch deutlich bestimmt sein, sodass unzweifelhaft hervorgeht, welchen Aufgaben und Kosten den einzelnen Eigentümern treffen kann.

Es liegt in dem Ermessen der Sondereigentümer bei erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen einen Sanierungsplan oder die jeweiligen Einzelmaßnahmen zu beschließen.

Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschschaft kann dem einzelnen Wohnungseigentümer als Verband für verzögerte Beschlussumsetzungen neben dem verwalter auf Schadenersatz haften.

Die Rechtskraft eines Negativbeschlusses kann den Schadensersatzanspruch des einzelnen Wohnungseigentümer ausschließen.

Die verbindliche Begründung von Zahlungspflichten einzelner Eigentümer nebst Festlegung neuer Verteilerschlüssel gehört nicht in den Wirtschaftsplan.

Eine einmalige Änderung der Kostenverteilung gem. § 16 IV WEG kann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Einzelfall nur beschließen, wenn aus der Beschlussfassung der Grund für die Änderung erkennbar und nachvollziehbar ist.

Die Sperrwirkung eines Negativbeschlusses bei späterer positiver Beschlussfassung ist durch Auslegung zu ermitteln.

Legt die Teilungserklärung dem jeweilgen Sondereigentümer die Instandsetzung der Außenfenster auf, so ist die Teilungserklärung dahin auszulegen, dass der jeweilige Sondereigentümer auch die Kosten für eine erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes zu tragen hat.

Die Heranziehung der mietrechtlichen Regeln des § 559 Abs. 1 BGB führen zu einer großzügigeren Handhabung des Modernisierungsbegriff. Danach fällt die Sanierung eines Schornsteins zum Anschluss eines Kamins unter § 22 Abs. 2 WEG.

Wohnungseigentümer, die einer Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht, oder einer baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG nicht zuzustimmen brauchten, weil sie nicht beeinträchtigt werden, und deshalb auch nicht zugestimmt haben, sind nach der Regelung des § 16 Abs. 3 WEG (= § 16 Abs. 6 WEG n.F.) von der Pflicht befreit, an den diesbezüglichen Kosten teilzunehmen.

Das mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz nach § 22 Abs. 2 WEG verfolgte gesetzgeberische Anliegen besteht darin, den Wohnungseigentümern - unabhängig von dem Bestehen eines Reparaturbedarfs - die Befugnis einzuräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken.

Ein Betretungsrecht - mithin ein Recht, das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers zu betreten - besteht nur unter engen Voraussetzungen. Dies deshalb, weil das Sondereigentum eines jeden Wohnungseigentümers durch das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 GG geschützt ist. Die Voraussetzungen eines Betretungsrechtes sind § 14 Nr. 4 WEG zu entnehmen.

Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate, § 5 Abs. 2 WEG.

1. Der Austausch von Holzfenster durch Kunststoffenster ist eine modernisierende Instandsetzungsmassnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG.

2. Erforderlich ist hierfür eine 3/4 Mehrheit aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach den Kopfprinzip und mehr als die Hälfte aller Miteigenbtumsanteile, § 25 Abs. 2 WEG. das Kopfprinzip gilt auch denn, wenn ein Eigentümer mehrere Eigentumswohnungen besitzt.

Bestimmt die Teilungserklärung, dass Balkone, die zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind, auf dessen Kosten instandzusetzen und instandzuhalten sind, ist diese Bestimmung nicht einschränkend dahin auszulegen, dass hiervon Kosten ausgenommen sind, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen, §§ 5 Abs. 4 Satz 1 10 Abs. 2 Satz 2, Abs. 3 WEG.

Zwischen einem Kaufpreisanspruch gegen einen Erwerber von Wohnungseigentum und einem Anspruch auf Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum besteht mangels der für eine Aufrechnung erforderlichen Gegenseitigkeit keine Aufrechnungslage, weil zwar ein Erwerber von Wohnungseigentum einen Anspruch auf Vorschuss auf Mängelbeseitigungskosten im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum grundsätzlich selbständig geltend machen kann, aber grundsätzlich nur auf Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresgesamt- und - einzelabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung oder Instandsetzung darf über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustandes hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt.

Eine bauliche Maßnahme, die der Modernisierung des Gemeinschaftseigentums dient, kann bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, Maßnahme der Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG oder als "modernisierende Instandsetzung" Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 22 Abs. 3 i.V.m. § 21 Abs. 3 WEG sein.

Der Erneuerung der Heizanlage steht nicht entgegen, dass sie derzeit funktionstüchtig ist.

Eine Instandhaltung bzw. Instandsetzung ist nicht nur auf die bloße Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile (hier: Heizungsanlage) oder Einrichtungen beschränkt, sondern umfasst bei der Ersatzbeschaffung auch die technische Weiterentwicklung sowie den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse.


Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung des Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung.

Nach § 21 Abs. 3 und 5 WEG steht den Eigentümern grundsätzlich ein gerichtlich nur beschränkt überprüfbarer Ermessenspielraum bei der Entscheidung darüber zu, ob sie das gemeinschaftliche Eigentum verwalten, also etwa auch Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchführen oder nicht.

Ein überteuerter Auftrag darf nicht erteilt werden, so dass in der Regel vor Vergabe eines größeren Auftrags drei Alternativ- oder Konkurrenzangebote einzuholen sind (Bayerisches Oberstes Landesgericht, NZM 2000, 512, 513).

Dies gilt nicht, wenn mit dem vorliegenden Beschluss erst eine Fachfirma mit der weiteren Untersuchung zu beauftragt, wenn es sich bei der Untersuchung um einen Auftrag handelt, der in Relation zur Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft für den einzelnen Wohnungseigentümer nur geringe Kosten verursacht.