Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann auf Antrag bei Gericht seitens des Gerichts dazu ermächtigt werden, eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

Solange ein Ersatzanspruch gegen den Verwaltungsbeirat möglich erscheint, widerspricht dessen Entlastung ordnungsgemäßer Verwaltung, §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 29 Abs. 2, Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG, 297 Abs. 2 BGB.

Ein Blockwahl des Verwaltungsbeirates ist grundsätzlich zulässig. Ein Honorar für Beiratsmitglieder ist grundsätzlich nicht zulässig.

Die Blockwahl des Verwaltungsbeirates 28.01.2005 widerspricht nicht dem Verständnis von demokratischem Wahlverhalten, § 29 WEG.

1. § 29 enthält WEG keine Vorgabe, in welcher Weise die Wahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirates zu erfolgen hat.

2. Bei einer Blockwahl besteht die Gefahr, der Manipulation hinsichtlich des Nachrückens der stellvertretenden Beiratsmitglieder, wenn ein ordentliches Mitglied ausfällt. Da aufgrund der Blockwahl keines der Mitglieder einen Vorrang aufgrund einer höheren Stimmenanzahl hat, ist nicht nach objektiven Kriterien bestimmbar, welches der stellvertretenden Mitglieder nachrücken muss.

3. Zum anderen werden die Wohnungseigentümer bei einer Blockwahl gezwungen, auch ihnen möglicherweise nicht genehme Kandidaten mitzuwählen, denen sie bei einer Einzelwahl nicht ihre Stimme geben würden. Dies ist mit den auch innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft geltenden demokratischen Prinzipien nicht vereinbar.

1. Eine nicht näher beschriebene Vollmacht ermächtigt den Verwaltungsbeirat lediglich zu einem Vertrag, der der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht (vgl. OLG Köln NJW 1991, 1302; OLG Hamm NZM 2001, 49).

2. Vom Verwalter vorformulierte Verträge müssen sich an der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff BGB messen lassen (BayObLG WuM 1991, 312; OLG Düsseldorf NZM 2006, 936; OLG München, Beschluss vom 20.03.2008, 34 Wx 46/07).

Der Abschluss einer Haftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat entspricht der ordnungsgemäßen verwaltung und ist von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gedeckt, §§ 21 Abs. 3, 29 WEG.

1. Ein Beschluss über die Bestellung eines Nichteigentümers in den Verwaltungsbeirat ist nicht wegen Verstoßes gegen § 29 Abs. 1 S. 2 WEG nichtig.

2. Ein Mitglied des Verwaltungsbeirates, welches nicht zugleich Wohnungseigentümer ist, steht in der Eigentümerversammlung jedenfalls in dem Umfang ein Anwesenheitsrecht zu, als der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats betroffen ist.

Das Gesetz sieht für die Bestellung des Verwaltungsbeirates - anders als bei der Bestellung des Verwalters - keine Höchstdauer/-frist bzw. dessen jeweilige Neueinrichtung in bestimmten Zeitabständen vor, 29 Abs. 1 S. 1 WEG.

Ist die Unterschrift eines Miteigentümers erforderlich und unterschreibt dieser mit dem Zusatz "Beirat", ist die Unterschrift zugleich auch in der Eigenschaft als Miteigentümer erfolgt, § 24 Abs. 6 WEG.

§ 24 Abs. 6 WEG ist nur dann Genüge getan, wenn die betreffende Niederschrift auch tatsächlich von drei Personen und nicht lediglich von zwei Personen in welcher Doppelfunktion auch immer unterzeichnet ist.

Eine von § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG abweichende Anzahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder darf in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, nicht aber lediglich beschlossen werden.

Der Verwalter ist uneinschränkbar berechtigt, § 27 Abs. 2 Ziffer 2 WEG, Berufung einzulegen, wenn er mehrheitlich gefasste Beschlüsse verteidigen will.

Es gibt keine Pflicht der Eigentümer auf einer Eigentümerversammlung, den Empfehlungen des Beirats zu folgen.

Ist lediglich die Entlastung Beschlussgegenstand der WEG-Versammlung, kann der Verwalter nicht als Vertreter einzelner Eigentümer mit abstimmen.

Der Beschluss, einen neuen Verwalter zu bestellen, verstößt gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn vor der Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern keine Vergleichsangebote zugänglich gemacht wurden.

Dem Verwaltungsbeirat kann nicht nicht völlig freie Hand gelassen werden, zu welchen Konditionen der Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll.

In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, die in die Abrechnung aufzunehmen ist, sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen darzustellen und zusätzlich auch die geschuldeten Zahlungen anzugeben.

Es ist nicht Aufgabe des Verwaltungsbeirates, Anforderungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung an die Abrechnungsmethode zu überprüfen, so dass dem Beirat auch bei einer fehlerhaften Jahresabrechnung die Entlastung erteilt werden kann.

Ein Beschluss, wonach dass alle Beschlüsse gültig seien, auch wenn sie anfechtbar seien, ist unwirksam.

Bei der Wahl eines neuen Verwalters gibt es keine Vorgaben, die die Vorlage von drei Vergleichsangeboten vorschreiben.

Es ist zulässig, wenn das Auswahlverfahren des neuen Verwalters innerhalb des Beirats abläuft und die Eigentümer im Vertrauen auf eine sachgerechte und ordnungsgemäße Auswahl durch den Beirat den vorgeschlagenen Kandidaten wählen.

Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Beirat mit einem umfangreichen Ermessen zum Abschluss eines Verwaltervertrages ausgestattet wird.

Gem. § 27 III Nr. 2 WEG hat der Verwalter nur für Passivprozesse der Wohnungseigentümergemeinschaft eine originäre Prozessvollmacht, die Ermächtigung für die Führung eines Aktivprozesses kann gem. § 27 III Nr. 7 WEG nur durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss erfolgen.

Eine entsprechende Ermächtigung im Verwaltervertrag ist nur wirksam, wenn er mitbeschlossen wird. Der Abschluss des Verwaltervertrages durch einen vollmachtlosen Verwaltungsbeirat genügt nicht.

Befugnisse der Eigentümerversammlung können dem Verwaltungsbeirat durch Beschluss allenfalls in sehr engen Grenzen übertragen werden, wobei die wesentlichen sachlichen Entscheidungskriterien durch die Eigentümerversammlung vorgegeben werden müssen.

Ein Beschluss, durch den der Verwalter ohne inhaltliche Vorgaben ermächtigt wird, in Absprache mit dem Beirat für die Beratung in der bzw. jeder Eigentümerversammlung einen Rechtsanwalt auf Kosten der Gemein­schaft zu beauftragen, entspricht regelmäßig nicht ordnungs­gemäßer Verwaltung.

Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung nur auf ihre rechnerische Richtigkeit hin zu überprüfen. Fehler in den Darstellungen berühren seine Entlastung nicht.

Auch bei schwereren Fehlern des Verwalters ist seine Wiederwahl nicht ausgeschlossen, wenn schwerwiegende vermögensschädigende Handlungen der Verwaltung nicht erkennbar sind.

Macht sich der Verwaltungsbeiratsvorsitzende gerade das auch durch die Form seines Anschreiben „entgegengebrachte Vertrauen" zunutze, indem er mit beigefügten Anlagen Bewerber im Verwalteramt in Misskredit bringt, ist dies ein unzulässiger Versuch der Beeinflussung von Eigentümern.