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Die vollständige Jahresabrechnung hat neben der Gesamt- und Einzelabrechnung auch den Stand und die Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten auszuweisen.

Darüber hinaus sind in der Bankkontenentwicklung auch sämtliche liquiden Geldabflüsse zu erfassen. Insbesondere muss deutlich werden, ob Mittel der Instandhaltungsrücklage für andere Zwecke, insbesondere aufgrund von Liquiditätsengpässen zur Bestreitung laufender Ausgaben, verwandt worden sind (so auch LG Düsseldorf, Az.: 25 S 63/16).

Die Zusammenfassung sämtlicher (unterschiedlicher) Baumaßnahmen zur Beschlussfassung unter einem Tageordnungspunkt ist nicht geeignet, eine ordnungsgemäße Willensbildung im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen.

Ein Konto, welches von den aktuellen Wohnungseigentümern als Bruchteilsgemeinschaft auf den Namen der Wohnungseigentümer errichtet wird, kann durch die Hausverwaltung aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses gekündigt werden.

Wird ein Wohnungseigentümer oder sein Vertreter zu Unrecht von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen, sind alle auf der Versammlung gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Der vorschnelle Ausschluss eines Miteigentümers bzw. dessen Vertreter von der Teilnahme, ohne sich zuvor über den Inhalt der Teilungserklärung vergewissert zu haben, stellt eine schlechthin unentschuldbare Pflichtverletzung des Verwalters dar, so dass dem Verwalter die Kosten des Rechtsstreits gem. § 49 WEG aufzuerlegen sind.

Bei der Beschlussfassung über die Instandsetzungsmaßnahme ist auch über die Finanzierung zu beschließen. Hierbei sind insbesondere das Gebot der Wirtschaftlichkeit und die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und der Wohnungseigentümer zu beachten. Dies erfordert ggf. eine Kosten-Nutzen-Analyse und die Klärung der Kostenfrage und der Finanzierung.

Die Wahl eines nur aus zwei Mitgliedern bestehenden Beirats verstößt gegen die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und ist wegen Gesetzeswidrigkeit anfechtbar. § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmt nämlich, dass der Beirat mit drei Personen zu besetzen ist.

Gem. § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter nach Abschluss des Kalenderjahres eine Abrechnung der Einnahmen und Ausgaben aufzustellen. Diese Einnahmen- und Ausgabenrechnung muss geordnet, übersichtlich und für jeden Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich und nachvollziehbar sein.

Es ist zulässig, einen unterjährigen Wirtschaftsplan (hier beginnend zum 01.10.) zu beschließen.

Ein Rechtsschutzbedürfnis gemäß § 242 BGB kann nicht bereits deshalb abgesprochen werden, weil der klagende Wohnungseigentümer seine Einwendungen nicht bereits in der Wohnungseigentümerversammlung vorgebracht hat.

In der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sind die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage als Einnahmen und zusätzlich auch die noch geschuldeten Zahlungen auszuweisen.

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Die gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters für die in einem Beschlussmängelverfahren beklagten Wohnungseigentümer erstreckt sich auf den Abschluss eines Prozessvergleichs.

Vertritt der Verwalter die Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussmängelverfahren, können sie ihm im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Weisungen für die Prozessführung erteilen.

Von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nicht umfasst ist hingegen ein Beschluss, der es den Wohnungseigentümern untersagt, in dem Prozess für sich selbst aufzutreten und von dem Mehrheitsbeschluss abweichende Prozesshandlungen vorzunehmen.

Begehrt ein Eigentümer die Herabsetzung einer Sicherheitsleistung für eine bauliche Veränderung, muss er zunächst versuchen, auf der Eigentümergemeinschaft eine Einigung zu erzielen.

Aufgrund der Bestandskraft eines Beschlusses ist im Folgeverfahren der Einwand ausgeschlossen, der Beschluss habe seinerzeit nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen.

Dieses schließt einen Anspruch auf einen abändernden Zweitbeschluss aus, wenn nicht schwerwiegende Umstände das Festhalten an der bestehenden Regelung als unbillig erscheinen lassen.

Ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan ist nichtig, wenn sich aus dem Beschluss nicht ergibt, ob der Wirtschaftsplan ab Beschlussfassung oder ab Beginn des Wirtschaftsjahres gelten soll.

Ein Beschluss über einen Wirtschaftsplan ist auch dann nichtig, wenn er unterjährig beschlossen wird, da die Gemeinschaft hierfür keine Beschlusskompetenz besitzt.

Eine Versammlung der Wohnungseigentümer ist trotz fehlender ausdrücklicher gesetzlicher Regelung nicht öffentlich.

Die Teilnahme außenstehender Dritter an der Erörterung einzelner oder aller TOP verstößt grundsätzlich gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit und ist daher nur bei abweichender Vereinbarung zulässig.

Beschlüsse, die unter Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit zustande kommen, sind auf Anfechtungsklage für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt.

Sind nicht alle Eigentümer in der Versammlung anwesend, kann auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit nicht stillschweigend verzichtet werden.

Eine Jahresabrechnung muss für einen Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen aus sich heraus verständlich sein.

Es genügt nicht, dass sich das maßgebende Zahlenwerk und die Schlüssigkeit der Rechnung für den Eigentümer erst aufgrund einer erläuternden Darstellung des Verwalters erschließt.

Ein Beschluss, der Wohnungseigentümer zum Winterdienst verpflichtet, ist nichtig.

Hat ein Sachverständiger bauliche Mängel an dem Objekt und einen Sanierungsbedarf festgestellt, ist das Ermessen der Wohnungseigentümer, nicht zu handeln, auf "null" reduziert.

Das Gericht ist berechtigt, die erforderlichen, aber nicht beschlossenen Massnahmen gem. § 21 Abs. 8 WEG zu ersetzen.

Haben die Wohnungseigentümer einen Sanierungsbeschluss in pflichtwidriger Weise unterlassen, haften sie gegenüber dem betroffenen Eigentümer für den Schaden gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. § 21 Abs. 4 WEG persönlich.

Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, über abgeschlossene Zeiträume nachträglich etwaige Verpflichtungen der Gemeinschaft zu begründen.

Bei allen größeren Instandsetzungsmaßnahmen (ab 3.000,00 EUR) sind mindestens drei Vergleichsangebote einzuholen, die vergleichbar sind oder aufgrund der Bepreisung der einzelnen Leistungen vergleichbar gemacht werden können.

Es ist die Aufgabe der Hausverwaltung, für das Vorliegen von drei Vergleichsangeboten in der Eigentümerversammlung zu sorgen.

Die Gesamtabrechnung muss alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des jeweiligen Abrechnungsjahres enthalten.

Daher müssen auch die Ausgaben für Instandsetzungsmaßnahmen, die aus der Rücklage finanziert werden, in der Jahresabrechnung als Ausgaben eingestellt werden.

Eine Einzelabrechnung ist nichtig, wenn sie einen unzutreffenden Saldo ausweist.

Sind Renovierungskosten aus der Instandhaltungsrücklage finanziert worden, handelt es sich dabei gleichwohl um Ausgaben, die zu den übrigen Kosten in die Jahresabrechnung addiert und eingestellt werden müssen.

Selbst bei wirksamer Beschlussfassung über eine lnstandhaltungsmaßnahme kann die Auswahl eines Fachunternehmens nicht auf den Verwalter oder den Verwaltungsbeirat übertragen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig.

Ist der räumliche Bereich des Sondereigentums betroffen, kann dem Wohnungseigentümer die Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis für seine darauf bezogenen Abwehransprüche daher nicht entzogen werden. Den Wohnungseigentümern fehlt insoweit die Beschlusskompetenz.

Ausgaben für nicht im Anschaffungsjahr verbrauchten Brennstoff (Heizöl) sind in dem (Folge-)Jahr, in dem sie verbraucht werden, in der Abrechnung jenes Jahres nach Maßgabe der HeizkostenV auf die Wohnungseigentümer zu verteilen.

Entnahmen aus der Rücklage sind in die Gesamtjahresabrechnung als Ausgaben einzustellen und in den Einzelabrechnungen mit einer fiktiven Verteilung mit der Beschreibung "aus Rücklage finanziert" mit 0,00 € einzustellen.

Der Ausschluss eines bevollmächtigten Rechtsanwaltes von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist rechtswidrig, da es hierfür keine Rechtsgrundlage gab.

Das Berufen auf diesen rechtswidrigen Ausschluss von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung im Rahmen der Anfechtungsklage ist nicht treuwidrig.