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Möchte ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchführen und muss der Mieter dazu Bauarbeiten in seiner Wohnung dulden, muss der Vermieter diese spätestens drei Monate vorher bei dem Mieter ankündigen.

Die Modernisierungsmaßnahme von Wohnraum ist dem Mieter seitens des Vermieters anzuzeigen. Für eine Mieterhöhung, die aufgrund erfolgter Modernisierungsmaßnahmen folgt, bedarf es jedoch keiner vorherigen Ankündigung gem. § 554 Abs. 3 BGB.

Modernisierungskosten sind auch Aufwendungen zur Folgerenovierung aufgrund der durchgeführten Modernisierung, wenn beispielsweise Dekoration (Tapeten) des Mieters beschädigt worden ist.

Der Vermieter hat nach erfolgter Mieterhöhung das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seiner Zahlung des Mietzinses nicht nachgekommen ist und ein entsprechender Mietrückstand aufgelaufen ist.

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat.

Auf die Prüfung, ob ein Mietspiegel die Anforderungen des § 558d Abs. 1 BGB erfüllt, kann im Bestreitensfall nicht schon deswegen verzichtet werden, weil der Mietspiegel von seinem Ersteller als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist.

1. Zahlt ein Mieter nach einem an beide Mieter verschicktes Mieterhöhungsverlangen vorbehaltlos über drei Monate hinweg die erhöhte Miete, liegt darin eine konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung. An dieser konkludenten Zustimmung muss sich auch derjenige Mieter festhalten lassen, der die erhöhte Miete nicht gezahlt hat.

2. Ein Anspruch auf schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung besteht unter diesen Umständen nicht, §§ 557, 558 BGB.

Aufgrund der unsicheren Beurteilung, wann eine wirksame konkludente Zustimmung vorliegt, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung auch dann erheben, wenn der Mieter die Mieterhöhung vorbehaltlos gezahlt hat, §§ 557, 558 BGB.

Durch die vorbehaltlose monatliche Zahlung der erhöhten Miete wird hinreichend deutlich, dass der Mieter der begehrten Mieterhöhung zustimmt. Für eine konkludente Zustimmung genügt die zweimalige, vorbehaltlose Zahlung.


Allein die fehlende Möglichkeit, wegen fehlender schriftlicher Zustimmungserklärung nicht gezahlte Mieten im Urkundsprozess geltend machen zu können, gibt dem Vermieter noch keinen Anspruch gegen den Mieter auf Ausstellen einer solchen Urkunde, zumal auch hier der Vermieter Kontoauszüge über die Miethöhe vorlegen könnte.

Mieterhöhungsvereinbarungen müssen nicht die Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe erfüllen. Für sie gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so daß sie auch konkludent getroffen werden können (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc).

Ob ein Vermieter mit einem Mieter konkludent eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete getroffen hat, ist zwar in erster Linie eine Frage tatrichterlicher Auslegung. Das Revisionsgericht prüft aber nach, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind.

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden.

Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

Aus § 745 Abs. 2 BGB ergibt sich ein Anspruch auf Mitwirkung an einem Mieterhöhungsverlangen gegen den Ehegatten, wenn die Mutter bzw. Schwiegermutter zu günstigen Konditionen in einer den Ehegatten gemeinschaftlich gehörenden Wohnung lebt.

Grundsätzlich ist der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der vorliegend für preisgebundenen Wohnraum noch anwendbaren §§ 42 bis 44 der II. BerechnungsVO, die ab dem 01.01.2004 durch die auf Grund § 19 Abs. 1 S. 2 WoFG erlassene Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25.11.2003 (WoFlV; BGBl I, 2346) im Wesentlichen gleich lautend ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln.

Soweit die Vorschriften der DIN 283 einerseits und der §§ 42 bis 44 der II. BerechnungsVO sowie der Wohnflächenverordnung andererseits geringfügig voneinander abweichen und bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall unter Umständen zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, kann dahinstehen, welche Berechnungsmethode anzuwenden ist.

Die angestellten Erwägungen schließen es allerdings nicht aus, dass die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den obigen Ausführungen abweichende Bedeutung beimessen.

Eine Kündigungserklärung, die sich ausdrücklich darauf beschränkt, nur die Vereinbarung der kostenneutralen Überlassung durch ordentliche Kündigung zu beenden, ist nicht geeignet, rechtliche Wirkungen zu entfalten.

Sie zielt darauf ab, die durch zweiseitigen Vertrag bestimmte Hauptleistungspflicht der Beklagten aus dem Mietvertrag aufzukündigen und damit einseitig abzuändern. Dies stellt sich als unzulässige Teilkündigung dar.

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen.

Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.

Der Vermieter kann über die beauftragte Hausverwaltung ein wirksames Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) stellen.

Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt.

Ein Mietspiegel ist auch dann anwendbar, wenn das Erhöhungsverlangen nach dem für die Erstellung des Mietspiegels festgelegten Stichtag, aber vor dem Inkrafttreten des Mietspiegels dem Mieter zugegangen ist.

Ein wohnwertminderndes Merkmal liegt vor, wenn der Energieverbrauchskennwert größer als 170 kWh/(m²a) ist.

Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt oder diese übersteigt, obliegt dem Tatrichter.

Ist die Einzelvergleichsmiete als Bandbreite zutreffend ermittelt, so liegt auch der obere Wert dieser Bandbreite noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt.

Weiße Fliesen sind nicht hochwertig, wenn sie keine Verzierungen aufweisen.

Ein Fassadenanstrich begründet noch nicht das wohnwerterhöhende Merkmal "guter Instandhaltungszustand".