Kostenlose Urteile und Gerichtsentscheidungen

Ein Vermieter darf zugunsten einer entfernteren Verwandten, beispielsweise einer Nichte, eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.

§ 577 a BGB findet keine Anwendung, wenn eine Grundstücks-GbR aufgelöst und in Wohnungseigentum umgewandelt wird, um die Wohnungen den einzelnen GbR-Gesellschaftern zum Alleineigentum zuzuweisen.

Eine Eigenbedarfskündigung wegen Betriebsbedarf ist grundsätzlich möglich, so dass der Vermieter nicht darauf beschränkt ist, Eigenbedarf für seine Familienangehörigen geltend zu machen, wenn er zugleich Betriebsinhaber ist, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es auch darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (BGH Urt.v. 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11).

War es zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags für den Vermieter nicht absehbar, dass durch einen Familiennachwuchs und eine daraufhin geänderte Lebensplanung der Familie entstehen würde, ist der Eigenbedarf erst nach der Vermietung eingetretenen Änderung der persönlichen Verhältnisse eines Familienangehörigen entstanden, so dass eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtsmissbräuchlich ist.

Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrages gem. § 575 BGB kann eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag entstehen. Diese Lücke kanndurch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin geschlossen werden, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt.

Die Kündigungsbeschränkung in einem Mietvertrag schließt eine Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte "berechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klausel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Bestandsschutz zugebilligt.

Ein Vermieter kann auch dann eine Eigenbedarfskündigung wirksam aussprechen, wenn er beabsichtigt, sich von seinem Ehepartner zu trennen. Dazu genügt eine Trennung auf Probe im Rahmen des Trennungsjahres grundsätzlich aus, wenn feststeht, dass die behaupteten Streitigkeiten tatsächlich bestehen.

Der Vermieter kann sich zwei Jahre nach dem Abschluß eines neuen Mietverhältnisses zur Begründung der Eigenbedarfskündigung nicht auf den Wohnbedarf für seine 7-jährige Tochter berufen, da bereits bei Mietvertragsabschluß die gleiche Sachlage vorhanden war.

Chronischen Schnarchen stellt einen Grund für eine Eigenbedarfskündigung dar, wenn der Vermieter einen weiteren Raum zur Eigennutzung wünscht, in dem seine Frau getrennt von ihm schlafen kann.

Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12).

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind.

Es ist nicht erforderlich, den Lebensgefährten der Tochter in einem Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs namentlich zu benennen, denn es ist gewährleistet, dass der Kündigungsgrund derart konkretisiert ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.

Sofern der Mieter auf eigene Initiative einen Räumungsvergleich abschließt, nachdem er Ersatzwohnraum gefunden hat, kann die Generalquittung nur als Verzicht auch auf Schadensersatzansprüche wegen möglicherweise nicht bestehenden Eigenbedarfs zugunsten der Tochter der Vermieterin ausgelegt werden.

Maßgeblicher Zeitpunkt, bis zu dem eine Andienpflicht besteht oder der Fortfall des Eigenbedarfs zu berücksichtigen ist, ist der Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist. Zu diesem Zeitpunkt bestand im vorliegenden Fall noch Eigenbedarf der Tochter.

Haben die Parteien in einem Räumungsprozess aber einen Vergleich vereinbart, dass das zum 30.09.2010 gekündigte Mietverhältnis am 30.04.2011 bzw. bei vorheriger Ankündigung mit der Räumung enden sollte. Demnach bestand das Mietverhältnis auch nach dem 30.09.2010 weiter.

Die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil die Parteien einen Räumungsvergleich geschlossen haben.

Hat der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt und fällt der geltend gemachte Grund nachträglich weg, so ist dies nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist; in diesem Fall ist der Vermieter zu einer entsprechenden Mitteilung an den Mieter verpflichtet.

Ob Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs entfallen, wenn die Parteien die Beendigung des Mietverhältnisses im Wege des Vergleichs vereinbaren, nachdem der Mieter das Vorliegen von Eigenbedarfsgründen ausdrücklich bestritten hat, kann letztlich nur vom Tatrichter im Wege der Auslegung des Räumungsvergleichs und unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls entschieden werden.

Eine ursprünglich wirksame Eigenbedarfskündigung ist nicht deshalb unwirksam geworden, weil der Kläger die Wohnung nicht mehr an seine Tochter vermieten, sondern selbst beziehen will. Der Wegfall der ursprünglichen Gründe hat auf die Wirksamkeit einer einmal (wirksam) erklärten Kündigung, keinen Einfluss.

Sind im Mietvertrag die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen, ist der Vertrag dahingehend auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist.

Zur Begründung des Eigenbedarfs kommt allein darauf an, dass der Vermieter die an den Mieter vermietete Wohnung selbst nutzen wollte.

Der Eigenbedarf kann auch mit der Nutzung eines Teils der Wohnung für ein Arbeitszimmer begründet werden.

Ob ein Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung einer (Eigen-) Bedarfssituation und dem später vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, ist im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-) Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war.

Ein Mieter kann bei einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung von seinem Zurückbehaltungsrecht sowohl bzgl. Betriebskostennachzahlung, als auch bzgl. der vom Vermieter gem. § 560 Abs. 4 BGB verlangten erhöhten Nebenkostenvorauszahlung Gebrauch machen.