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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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überhöhte Mietminderung kann fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen, Zurückbehaltungsrecht muss ausgeübt werden; §§ 273, 320, 543 Abs. 2 Nr. 3 b, 546 BGB

AG Berlin-Neukölln, AZ: 6 C 540/12, 11.07.2013

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1. Mindert der Miete die Miete zu hoch, so dass der Mietrückstand im Laufe der Monate zwei Monatsmieten Rückstand erreicht, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB berechtigt.

2. Ein eventuell neben der Mietminderung bestehendes Zurückbehaltungsrecht muss ausdrücklich ausgeübt werden, weil es sich bei den Rechten aus § 273 BGB und § 320 BGB um Einreden handelt, die nicht von Amts wegen berücksichtigt werden dürfen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Das AG Neukölln hat sich der neueren und mittlerweile auch vom BGH (VIII ZR 138/11) vertretenen Rechtsauffassung angeschlossen, wonach eine zu hohe Mietminderung stets vom Mieter zu verschulden ist und bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 2 Nr. 3a, 3b; 569 Abs. 3 Nr. 1 zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.

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