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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Voreigentümer haftet aus dem Wirtschaftsplan auch bei zwischenzeitlich in der Jahresabrechnung festgestelltem Überschuss; §§ 28 Abs. 2 und Abs. 5 WEG

LG Frankfurt (Oder), AZ: 6a S 75/11, 23.12.2011

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§§ 28 Abs. 2 und Abs. 5 WEG
Es ist allgemein anerkannt, dass die Höhe der aufgrund des Wirtschaftsplans zu fordernder Vorschüsse begrenzt wird durch ein niedrigeres Ergebnis der Jahresabrechnung, so dass Vorschüsse nur bis zur Höhe der Abrechnungsschuld zu begleichen sind (OLG Zweibrücken OLGR 2002, 422; BayObLG ZMR 2000, 211).

Hat allerdings die Abrechnung zu einer Abrechnungsspitze geführt, d. h. dass sich angesichts der ausgebliebenen Beitragsvorschüsse eine Nachforderung aus der Jahresabrechnung ergeben hat, trifft allein den Erwerber die Ausgleichspflicht; jedoch ist der Veräußerer auf der Grundlage des Wirtschaftsplanes zur Zahlung der ausstehenden Beitragsvorschüsse weiterhin verpflichtet. Grund hierfür ist, dass der Abrechnungsbeschluss für den aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Veräußerer keine Rechtswirkungen erzeugt.

Hat der Veräußerer seine Beitragspflichten nicht vollständig erfüllt, so ist er aufgrund des Wirtschaftsplans zur Nachzahlung der Vorschüsse in voller Höhe verpflichtet, da seine Zahlungspflichten durch das Abrechnungsergebnis nicht berührt werden (herrschende Meinung; vgl. statt vieler Merle a.a.O. § 28 Rn 93).

Kommt es angesichts der anteiligen Begrenzung an den Gesamtkosten zu einem Überschuss, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft diesen an den Erwerber auszukehren. Der Veräußerer selbst profitiert hiervon nicht. Dieses Ergebnis ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs folgerichtig, da der Ausgleich allein in dem schuldrechtlichen Verhältnis zwischen dem Erwerber und dem Veräußerer zu suchen ist.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Der Entscheidung des LG Frankfurt/Oder lag ein interessanter Fall zugrunde:

Der Veräußerer haftet gegenüber der Eigentümergemeinschaft auch dann für Zahlungen aus dem Wirtschaftsplan in voller Höhe, wenn zwischenzeitlich eine Jahresabrechung beschlossen wurde und diese einen Überschuss ausweist. Denn Berechtigter der Abrechnungsspitze ist der neue Eigentümer. Dieser hat mit dem Alteigentümer notfalls eine schuldrechtliche Regelung bzgl. der Abrechnung zu treffen.

Insoweit unterscheidet sich die Entscheidung des Landgerichts von denen des OLG Zweibrücken OLGR 2002, 422 und des BayObLG ZMR 2000, 211, da dort kein Eigentümerwechsel stattgefunden hatte und die Gemeinschaft nach der Jahresabrechnung nicht mehr aus den höheren Vorauszahlungen des Wirtschaftsplans vorgehen konnte.

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