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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Nichtzahlung der Kaution als fristloser Kündigungsgrund im gewerblichen Mietvertrag / Zur Kündigungsfrist des Mietverhältnisses, §§ 314 Abs. 3, 543 Abs. 1 Satz 2 BGB

BGH Karlsruhe, AZ: XII ZR 36/05, 21.03.2007

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1. Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar, die zur Kündigung gem. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB berechtigt. Der Vermieter kann jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung in der Regel nicht auf die Einklagung der Kaution verwiesen werden.

2. Die Frist zum Ausspruch der fristlosen Kündigung ergibt sich gemäß § 314 Abs. 3 BGB mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds durch den Berechtigten. Dabei ist eine Frist von vier Monaten noch angemessen i.S.d. § 314 Abs. 3 BGB.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Der BGH geht vorliegend von einer viermonatigen Kündigungsfrist des § 314 Abs. 3 BGB aus. Das KG als Vorinstanz hatte bisher immer eine Frist von zwei Monaten angenommen. Den Begründungsansatz über § 626 Abs. 2 BGB hat der BGH nicht weiter aufgegriffen, so dass davon auszugehen ist, das § 626 Abs. 2 BGB nicht im Rahmen des Mietrechts (analoge) Anwendung findet.

Dennoch ist die vom BGH angenommene Frist eine Begründung für den Einzelfall, so dass nicht davon ausgegenagen werden kann, das der BGH und auch die Instanzgerichte künftig von einer viermonatigen Kündigungsfrist ausgehen.

Es empfiehlt sich daher, die fristlose Kündigung so früh wie möglich auszusprechen und erst anschließend eventuelle Vergelichsverhandlungen zu führen. Denn § 314 Abs. 3 BGB gilt nicht für die Erhebung der Räumungsklage, so dass mit der Räumungsklage länger zugewartet werden kann. Jedoch ist auch hier Vorsicht geboten, da die widerspruchslose Fortführung des Mietverhältnissses über einen längeren Zeitraum zu einer konkludenten Begründung eines neuen Mietvertrages führen kann.

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