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Kommt der Vermieter der Betriebskostenabrechnung nicht (fristgerecht) nach, kann der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei beendetem Mietverhältnis die Vorauszahlungen ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen. Diese ergänzende Vertragsauslegung beruht auf der Überlegung, dass der Vermieter sonst in der Lage wäre, die Fälligkeit eines Erstattungsanspruchs des Mieters nach Belieben hinauszuzögern, so dass die Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB) ohne praktische Bedeutung bliebe.

Bei einem beendeten Mietverhältnis gelten für die Abrechnungsperioden, für die die Abrechnungsfrist noch während des Mietverhältnisses abgelaufen war, indessen dieselben Grundsätze wie für das fortdauernde Mietverhältnis. Insoweit ist der Mieter nicht schutzbedürftig, denn er hatte während des Mietverhältnisses die Möglichkeit, die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten, sich so schadlos zu halten und auf den Vermieter Druck zur Erteilung der geschuldeten Abrechnung auszuüben.

Die Abrechnungsfrist für das Jahr 2020 war mit Ablauf des 31.12.2021 abgelaufen, so dass die Kläger im Jahr 2022 Gelegenheit gehabt hätten, von ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebraucht zu machen.

Etwas anderes gilt für die Jahre 2021 und 2022. Ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht hätte den Klägern erst im Jahr 2023 bzw. 2024 zugestanden. Zu diesem Zeitpunkt war das Mietverhältnis indessen bereits beendet. Die Kläger haben für diesen Zeitraum kein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen, weil der Beklagte für die Jahr 2021 und 2022 zwischenzeitlich über die Betriebskosten abgerechnet hat.

Eine Betriebskostenabrechnung genügt den an sie in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Zwar fehlen die geleisteten Vorauszahlungen; dies entspricht aber der - vorliegend materiell fehlerhaften - Angabe, dass keine Vorauszahlungen geleistet wurden. Es liefe auf eine leere Förmelei hinaus, etwa eine ausdrückliche Angabe ,,Null Vorauszahlungen" zu verlangen.