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Das Feststellungsinteresse einer Feststellungsklage an der Nichtigkeit einer Regelung in der Teilungserklärung entfällt nicht dadurch, dass das erstinstanzliche Gericht die betreffende Vereinbarung bereits rechtskräftig als "nicht mehr anwendbar" beschieden hat. Die Feststellung der Nichtigkeit bewirkt nämlich, dass mit bindender Wirkung festgestellt wird, dass die entsprechenden Regelungen keine Rechtswirkungen entfalten konnten und es auch in Zukunft nicht mehr können. Das Feststellungsinteresse Ist daher schon im Hinblick auf die nur teilweise Stattgabe des Antrags durch das Amtsgericht nicht dadurch entfallen, dass die Jahresabrechnun­gen bis einschließlich 2001 bestandskräftig sind.

Eine Vergütungsregelung in der Teilungserklärung unterwirft die Wohnungseigentümer einer einseitig vom Bau­träger gesetzten Regelung der Gemeinschaftsordnung, die den Grundgedanken des Wohnungseigentumsgesetzes, das den selbstverantwortlichen Eigenbesitz fördern will, missachtet (vgl. BayObLGZ 1972, 314), wenn sie einseitig nur die Interessen der teilenden Eigentümerin, die sich als erste Verwalterin für die Dauer von fünf Jahren eingesetzt hatte, verfolgt, während sie für die Wohnungseigentümer selbst, in deren Interesse die Gemeinschaftsordnung eigentlich sein soll, in keiner Weise von Vorteil ist. Diese müssten nach ihrer Gemeinschaftsordnung dem Abschluss eines Vertrages mit dem Verwalter zustimmen, nach dessen Bestimmungen selbst diejeni­gen Wohnungseigentümer, die sich nicht mit den Zahlungen von Wohngeld in Rück­stand befinden, im Außenverhältnis zu dem Verwalter für die doppelte oder sogar dreifache Verwaltergebühr der säumigen Wohnungseigentümer einzustehen hätten. Dabei sollen die Entschädigungen in Abweichung von den an sich anwendbaren gesetzlichen Vorschriften des BGB über den Zahlungsverzug verschuldensunabhän­gig und weder zeitlich noch der Höhe nach begrenzt an den Verwalter bezahlt wer­den.

Bereits bei der kleinsten Überschreitung der Zahlungsfrist soll eine volle Jahresgebühr fällig werden, die der säumige Wohnungseigentümer schuldet. Die Gebühr soll sich sogar verdreifachen,,sobald ein gerichtliches Verfahren anhängig ist Da der Verwalter ohnehin eine um 25 % erhöhte Vergütung nach den Gebühren der II. Berechnungsverordnung des Bundes erhalten soll, bedeuten die Regelungen über den Zahlungsrückstand einzelner Wohnungseigentümer im Ergebnis, dass der Verwalter für Tätigkeiten, die nach § 27 Abs. 2 Nr.1 WEG zu seinem normalen Auf­gabenfeld gehören, das 2,5fache oder gar 3,75fache der Gebührensätze der II. Be­rechnungsverordnung des Bundes erhalten soll. Diese Automatik, die bereits ein noch so geringer Zahlungsrückstand auslösen soll, kann nur als finanzielle Knecht­schaft der Wohnungseigentümer bezeichnet werden. Die von der früheren Verwalte­rin auf diese Weise vereinnahmten Beträge erreichten nach dem Vorbringen der An­tragsgegner allein in den vier Jahren von 2002 bis 2005 den Betrag von ca. 310.000 €.


Eine solche mit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) nicht in Einklang zu bringende und die Höhe des Verwalterhonorars für die Zukunft endgültig festlegende gemeinschaftsschädliche Regelung in der Teilungserklärung, die nur durch missbräuchiiche Ausnutzung der Vertragsfreiheit des Bauträgers als Satzungsgeber zustande gekommen ist, ist daher als nichtig anzusehen.