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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Wohnungseigentümer hat bei Besitz- und Eigentumsverletzungen des Gemeinschaftseigentums durch einen Miteigentümer keinen eigenen Anspruch; §§ 9a, 14 WEG; 861, 985, 1004 BGB

LG Frankfurt am Main, AZ: 2-13 S 116/22, 07.09.2023

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Für die Rechte aus dem Wohnungseigentum selbst ist nach dem WEMoG gemäß § 9a Abs. 2 WEG allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband ausübungsbefugt. Bezüglich des Gemeinschaftseigentums bestehen die Pflichten der Wohnungseigentümer nur gegenüber dem Verband, der daher insoweit auch allein zur Ausübung der Rechte aus § 14 WEG und § 1004 BGB befugt ist. Die alleinige Ausübungsbefugnis gilt trotz der Regelung des § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Materiellrechtlich hat zwar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch aus § 1004 BGB, dass Beeinträchtigungen des gemeinschaftlichen Eigentums unterbleiben. § 9a Absatz 2 WEG weist die Ausübung dieser Ansprüche aber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.

Von § 9a Abs. 2 erfasst sind insbesondere die Ansprüche aus § 985, § 1004 BGB, Besitzschutz nach § 861 BGB, Besitzstörung nach § 862 BGB sowie Schadensersatz wegen Eigentumsverletzung nach § 823 BGB, soweit Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Durch die Gesetzesreform sind die Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers beschränkt worden. Entgegen eines in der Praxis weit verbreiteten Irrglubens ist der einzelne Wohnungseigentümer aber nicht rechtsschutzlos.

Er kann seine Ansprüche wegen der Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums durch Miteigentümer oder Dritte nach wie vor durchsetzen. Er hat nur keine Möglichkeit mehr, diese Ansprüche selber gegen den Störer direkt durchsetzen.

Er hat aber einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft diese Ansprüche durchsetzt. Dazu ist zunächst eine Vorbefassung auf einer Eigentümerversammlung notwendig. Sollte der begehrte Beschluss zum Einschreiten der Gemeinschaft gegen den Störer von der Mehrheit abgelehnt werden, kann er im Wege der Beschlussersetzungsklage seine Ansprüche gerichtlich durchsetzen (so auch LG Dortmund 17 S 49/23).

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