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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Anspruch eines Eigentümers auf Bestellung eines Verwalters unterliegt nicht der Verjährung, §§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 4 und 8 WEG, 195, 199 BGB

LG Hamburg, AZ: 318 S 198/11, 23.05.2012

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§§ 20 Abs. 2, 21 Abs. 4 und 8 WEG, 195, 199 BGB
Jeder Eigentümer kann für den Fall, dass in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt ist, ohne weitere Darlegung von Tatsachen nach § 43 Nr. 1 WEG die gerichtliche Bestellung eines Verwalters verlangen, und zwar gestützt auf die §§ 21 Abs. 4 und 8 WEG (vgl. dazu nur BGH, NZM 2011, 630 f.).

Die jeweilige Untergemeinschaft ist allerdings nicht (teil-) rechtsfähig und ihr steht daher auch nicht die Kompetenz zu, einen sog. „Teil-Verwalter“ durch Beschluss zu bestellen (vgl. LG Düsseldorf, NZM 2010, 288); es darf für eine Gesamtanlage – wie hier – zwingend nur einen Verwalter geben.

Weigern sich einzelne Eigentümer an einer Verwalterbestellung mitzuwirken, ist die nochmalige Anrufung der Eigentümerversammlung, etwa auch durch gerichtliche Ermächtigung dazu (vgl. OLG Zweibrücken, NZM 2011, 79), bloße Förmelei.

Der Anspruch auf Bestellung eines WEG-Verwalters unterliegt nicht der regelmäßigen Verjährung nach Maßgabe der §§ 195, 199 BGB. Da die Bestellung einer Verwaltung nicht ausgeschlossen werden kann (§ 20 Abs. 2 WEG) scheidet eine Verwirkung des Bestellungsanspruchs aus.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des LG Hamburg erscheint jedenfalls dann kosequent, wenn innerhalb der Gemeinschafts eine Pattsituation entstanden ist und sich keine Mehrheit für einen Verwalter findet. Dieses Problem stellt sich insbesondere in den Zweier-WEGs. Derzeit weigern sich viele Gerichte, in solchen Fällen einen Verwalter zu bestimmen, da dies Sache der Gemeinschaft und nicht der Gerichte.

Seit der Abschaffung des Notverwalters in § 26 Abs. 3 WEG a.F. stellt sich Lösung dieses Problems immer wieder. Nachdem der BGH (V ZR 146/10) und das LG Karlsruhe (11 T 419/12) trotz der Aufhebung der gesetzlichen Regelung zur Bestellung eines Notverwalters nach wie vor die Bestellung eines Notverwalters für zulässig erachten, zeigt das LG Hamburg nunmehr einen neuen Lösungsweg auf.

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