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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Zu den Ansprüchen eines Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen und auf Auskunft zur Jahresabrechnung, § 28 Abs. 3 und 5 WEG

BGH Karlsruhe, AZ: V ZR 66/10, 11.02.2011

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Das Informationsrecht eines Wohnungseigentümers wird ausreichend dadurch gewahrt, dass er die Unterlagen in den Geschäftsräumen der Beklagten einsehen und dort - auf eigene Kosten - Ablichtungen anfertigen (lassen) kann.

Hiervon zu unterscheiden ist der gegen den Verwalter gerichtete Anspruch auf Auskunft zu der Jahresabrechnung und zu dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG). Er hat zwar auch seine Grundlage in §§ 675, 666 BGB i. V. m. dem Verwaltervertrag. Anders als bei dem Einsichtsrecht handelt es sich aber in erster Linie nicht um einen individuellen Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern um einen allen Wohnungseigentümern als unteilbare Leistung zustehenden Anspruch (KG, NJW-RR 1987, 462; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; Bay- ObLG, WuM 1990, 369; Jennißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 168; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 28 Rn. 121 f.; Greiner, aaO, Rn. 1671).

Daher kann der einzelne Wohnungseigentümer die Auskunft grundsätzlich nur in der Wohnungseigentümerversammlung verlangen. Machen die Wohnungseigentümer von ihrem Auskunftsrecht keinen Gebrauch, steht der Auskunftsanspruch allerdings jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu (KG, NJW-RR 1987, 462, 463; OLG Hamm, NJW-RR 1988, 597 f.; BayObLG, WuM 1990, 369; Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 102; einschränkend Jennißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 168). Außerdem besteht ein Individualanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers dann, wenn sich das Auskunftsverlangen auf Angelegenheiten bezieht, die ausschließlich ihn betreffen (Merle in Bärmann, aaO, § 28 Rn. 102; Jennißen in Jennißen, aaO, § 28 Rn. 168; Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO, § 28 Rn. 122; Riecke/Schmid/Abramenko, aaO, § 28 Rn. 139).

In diesem Fall ist eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung oder eine Ermächtigung zum Auskunftsverlangen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht notwendig.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Dass der Ort des Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers die Geschäftsräume des Verwalters sind, überrascht in Anlehnung an die zum Mietrecht ergangenen Entscheidungen, wonach der Mieter grundsätzlich die Belegprüfung der Betriebskostenabrechnung beim Vermieter bzw. dessen verwalter einzusehen hat, nicht. Insbesondere bei hinnehmbaren Entfernungen von unter 50 km wird man eine andere Möglichkeit der Einsichtnahme gerichtlich wohl kaum durchsetzen können.

Der Auskunftsanspruch zu einer Jahreabrechnung oder einem Wirtschaftsplan soll dem einzelnen Wohnungseigentümer dagegen nur auf der Wohnungseigentümerversammlung zustehen.

Beruft sich ein Verwalter auf die Rechtsprechung des BGH und verweigert einem einzelnen Eigentümer vor der Versammlung eine Auskunft, darf er sich nicht wundern, wenn er auf der Versammlung mit Fragen konfrontiert wird, die er ohne eingehende Prüfung gar nicht beantworten kann.

Ob diese Entscheidung der Praxis gerecht wird, bleibt abzuwarten, denn in einer funktionierenden Gemeinschaft legen die Verwalter Wert darauf, Unklarheiten bzgl. der Abrechnung im Vorfeld der Versammlung in Ruhe abzuklären, um eventuelle Fehler der Abrechnung rechtzeitig korrigieren zu können. Damit verringert sich das Risiko einer Anfechtungsklage.

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