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Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein sich aus wohnungseigentumsrechtlichen Vorschriften ergebenden Anspruch zusteht, beurteilt sich nach den Vorschriften zum materiellen Recht in der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung, da für das materielle Recht eine § 62 Abs. 1 WEG entsprechende Übergangsvorschrift fehlt.

Bei der Errichtung des Gebäudes durch die Antragsgegner handelt es sich um eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums iSv § 22 Abs. 1 WEG.

Nimmt ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vor, ohne dass die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderlichen Zustimmungen erteilt wurden bzw. ohne dass ein die Zustimmung aussprechender Beschluss der Wohnungseigentümer gefasst wurde, hat jeder Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung aus § 1004 Abs. 1 BGB.

Dieser Anspruch kann nach einem Vergemeinschaftungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 WEG von dem Verband der Wohnungseigentümer ausgeübt werden.

Bauliche Veränderungen können nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Die Zustimmung kann dabei auch durch eine Vereinbarung erteilt werden, denn Wohnungseigentümer können Gegenstände, die zu beschließen sind, stets auch vereinbaren.

Eine nicht in das Grundbuch eingetragene, die Gemeinschaftsordnung ändernde Vereinbarung, die eine nur für alle Wohnungseigentümer einheitlich zu beurteilende Regelung zum Gegenstand hat, ist nicht ohne dessen Zustimmung gegenüber einem Sondernachfolger wirksam, der in die Gemeinschaft eintritt und zu dessen Ungunsten die Vereinbarung wirken würde.

Die gleichen Rechtsfolgen können durch rein schuldrechtliche Vereinbarungen erzielt werden. Es gelten dabei die Grundsätze für die Vertragsübernahme, mit der eine Vertragspartei anstelle der bisherigen Vertragspartei in einen Vertrag eintritt.

Die Vertragsübernahme ist ein einheitliches Rechtsgeschäft, das der Zustimmung aller Beteiligter bedarf. Die Vertragsübernahme kann grundsätzlich als dreiseitiger Vertrag oder durch Vertrag zwischen zwei Beteiligten geschlossen werden, der durch den dritten Beteiligten genehmigt wird.

Eine derartige Vertragsübernahme setzt nach der Rechtsprechung die positive Kenntnis des Erwerbers vom Bestehen einer Vereinbarung und die Feststellung seines rechtsgeschäftlichen Willens, in diese Vereinbarung eintreten zu wollen, voraus (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21. Januar 2005 - 3 W 198/04, NZM 2005, 343). Die Kenntnis von dem Bestehen der schuldrechtlichen Vereinbarung allein ist nicht ausreichend.

Bei der Auslegung von Übernahmeklauseln in Kaufverträgen ist davon auszugehen, dass ein Erwerber in der Regel nicht pauschal auf den Schutz des § 10 Abs. 3 WEG verzichten will und ohne Kenntnis im Einzelnen jede für ihn eventuell mit erheblichen Nachteilen verbundene Vereinbarung übernehmen will.

Eine in der Gemeinschaftsordnung lediglich vorweggenommene Zustimmung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG zur Errichtung einer baulichen Veränderung (hier: Tiefgarage) des Gemeinschaftseigentums folgt keine Pflicht, die bauliche Veränderung zu errichten.