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Der Umstand, dass eine Wohnung den zur Zeit ihrer Errichtung geltenden DIN-Vorschriften entsprach und dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind, steht der Annahme eines Mangels nicht entgegen.

Vielmehr kann der Mieter auch in Altbauwohnungen verlangen, dass die Wohnung schimmelfrei ist, selbst wenn die Wohnung entsprechend dem damaligen Baustandard errichtet wurde und zum Errichtungszeitpunkt die Ursachen der Entstehung von Schimmelbefall noch nicht hinreichend bekannt waren. Ohne weitere vertragliche Vereinbarung muss auch eine Altbaumietwohnung zumindest über einen Mindeststandard des zeitgemäßen Wohnens verfügen.

Hat der Mieter einen Mangel der Mietsache bewiesen, obliegt dem Vermieter bei einer Mängelbeseitigungsklage nach der sog. Gefahrkreistheorie der Beweis, dass der Schimmel nicht auf bauseitige Ursachen zurückzuführen ist. Der Vermieter muss also den Beweis führen, dass aus technisch-handwerklicher Sicht auszuschließen ist, dass der Schimmel auf die Bausubstanz zurückzuführen ist. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, muss der Mieter beweisen, dass der Schimmel nicht durch ein vertragswidriges Heiz- und Lüftungsverhalten entstanden ist, da erst dann von der Vermutung ausgegangen werden kann, dass die Feuchtigkeitsschäden ihre Ursache jedenfalls in erster Linie in dem unsorgfältigen und deshalb schuldhaften Verhalten des Mieters bei der Belüftung oder Beheizung der Räume hat.

Für die Mangelhaftigkeit und die damit verbundene Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit spielt es noch keine Rolle, ob der Mieter den Mangel möglicherweise mitverursacht hat. Mehrere für einen Mangel kausale Ursachen sind vielmehr erst im Rahmen der Bemessung der Minderungsquote nach dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen.

Das Gebäude ist daher mangelhaft, wenn nur durch übermäßiges und unwirtschaftlich heißes Heizen und Lüften Feuchtigkeitsschäden vermieden werden. Die klimatische Beschaffenheit der Mieträume muss so gestaltet sein, dass sie mit normalen Mitteln auf einem üblichen Niveau von ca. 55 % relativer Luftfeuchte gehalten werden können, ohne dass sich z.B. Schimmel bildet. Dazu muss zwei Mal tägliches Stoßlüften von ca. zehn Minuten bei einer Innentemperatur von – bis auf das Schlafzimmer – durchschnittlich 20° C ausreichen.

Mangels anderweitiger Vereinbarung ist es für den Mieter unzumutbar, große Möbelstücke von der Wand abzurücken oder an bestimmten Wänden überhaupt keine Möbelstücke aufstellen zu dürfen. Entsteht durch das mangelnde Abrücken der Möbel von den Wänden dahinter Schimmelpilz, ist ein Mangel der Mietsache nur dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages auf die Notwendigkeit des Abrückens hingewiesen hat.

Die Abweichung der Istbeschaffenheit von der vertraglich vorausgesetzten Sollbeschaffenheit muss zwar die Tauglichkeit zu dem von den Vertragspartnern vorausgesetzten vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Auf die tatsächliche Beeinträchtigung des Gebrauchs des Mieters kommt es nach der Rechtsprechung des BGH jedoch nicht an (BGH, Urteil vom 29. Oktober 1986, VIII ZR 144/85, NJW 1987, 432; Urteil vom 04. Mai 2005, XII ZR 254/01, 2005, 2152).

Dem Mieter steht wegen Mietmängel kein Zurückbehaltungsrecht aus § 320 Abs. 1 BGB an der vertraglich vereinbarten Miete zu, wenn er gleichzeitig einen Kostenvorschuss für diesen Mangel begehrt, der ihm vom Gericht zuerkannt wurde.

Das Recht des Vermieters, zu bestimmen, welcher Sanierungsweg gewählt wird, verliert er, wenn der Mieter nach entsprechender In-Verzug-Setzung einen Vorschuss verlangt. Sodann bestimmt der Mieter im Rahmen des objektiv Erforderlichen den Sanierungsweg.