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Der Mieter eines Grundstücks zahlte an den in Vermögensschwierigkeiten geratenen Vermieter die Mieten über mehrere Jahre im voraus als Gegenleistung für eine besonders günstige Miete.

Anschließend wurde das Mietobjekt an den Beklagten untervermietet. Nachdem die Zwangsverwaltung angeordnet worden war, verlangte die Zwangsverwalterin von dem Untermieter die Mieten und kündigte darüber hinaus das Mietverhältnis fristlos.

Mit ihrer Klage scheiterte die Zwangsverwalterin.

Denn ist das zwangsverwaltete Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam, § 152 ZVG. Die Zwangsverwalterin kann nur das verlangen, was dem Schuldner gegen einen Mieter zusteht.

Mit der widerklagend erhobenen negativen Feststellungsklage, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist, obsiegte der Beklagte, da zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung lediglich ein Rückstand von einer Monatsmiete bestand. Ein derartige Rückstand rechtfertigt ungeachtet anderer Unwirksamkeitsgründe keine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzug.