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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Das Fehlen einer wirksam beschlossenen Vorjahresabrechnung hat die Anfechtbarkeit der Beschlüsse zu den nachfolgenden Jahresabrechnungen zur Folge; § 28 Abs. 2 und Abs. 5 WEG

AG Mülheim a. d. Ruhr, AZ: 35 C 117/08, 14.05.2009

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Das Fehlen einer wirksam beschlossenen Abrechnung 2004 hat die Anfechtbarkeit der Beschlüsse zu den Jahresabrechnungen 2005, 2006 und 2007 zur Folge. Sie müssen die Gegebenheiten widerspiegeln. Jede Abrechnung fußt auf der älteren. Abgrenzungen sind nie ganz zu vermeiden. Die gegenteilige Auffassung würde die Gefahr bergen, dass Kosten und Leistungen unberücksichtigt blieben und Folgeabrechnungen unzulässig fiktiv würden.

Die nach altem Recht problematische Beschlusskompetenz der Mehrheit der Wohnungseigentümer ergibt sich inzwischen aus § 16 Abs. 3 WEG n.F. Es entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die gewohnte Abrechnungsweise bzgl. der Müllgebühren abweichend von der Teilungserklärung beizubehalten. Das Abstimmungsergebnis von 820 Jastimmen und 180 Enthaltungen zeigt, dass diese sich
nach Meinung der deutlichen Mehrheit der Wohnungseigentümer bewährt hat.

Die beschlossene Einstellung des Bewegungsmelders vor dem Hauseingang und die Anschaffung einer Beleuchtung entspricht einer ordnungsgemäßen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer genügenden Verwaltung nach § 21 Abs. 4 und 5 WEG.

Die beschlossene Sanierung des Balkons / Estrichs ist von der Sache her Gemeinschaftseigentum, ebenso die das Objekt schützende Abdichtung, so dass die gemeinschaft hierüber mit Stimmmehrheit beschließen kann.

Kommentar von Rechtsanwalt Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des LG Mülheim ist bzgl. der Klageabweisung rechtsfehlerhaft.

Das Amtsgericht hatte verkannt, dass eine von der Teilungserklärung abweichende Kostenverteilung nicht in der Jahresabrechung beschlossen werden kann, sondern hierfür ein gesonderter Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG erforderlich war.

Die Anbringung eines Bewegungsmelders stellt eine bauliche Veränderung dar, an deren Kosten sich gem. § 16 Abs. 6 WEG nur die Eigentümer beteiligen müssen, die dieser Maßnahme zugestimmt haben.

Auch wenn Balkone zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellen, kann sich dennoch aus der teilungserklärung eine abweichende Kostenregelung dahinggehend ergeben, dass der den Balkon nutzende Wohnungseigentümer die Sanierungskosten alleine zu tragen hat. So war es auch vorliegend der Fall gewesen.

Das LG Düsseldorf hatte die Entscheidung des AG Mülheim an der Ruhr in diesen Punkten daher auch aufgehoben (LG Düsseldorf, Urteil vom 04.05.2010; Az. 16 S 57/09).

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