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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Mieter darf bei unwirksamer Renovierungsklausel beim Auszug ungewöhnliche Farbauswahl an den Wänden belassen; §§ 305c Abs. 2, 307 BGB

AG Berlin-Schöneberg, AZ: 3 C 95/13, 10.09.2013

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Eine "ungewöhnliche" Farbwahl während des Mietverhältnisses stellt keine Vertragsverletzung dar (vgl. BGH NJW 08, 2499 ff.).

Dem Vermieter steht es allerdings frei, für den Zeitpunkt der Rückgabe eine eingeschränkte Farbauswahl zu vereinbaren.

Ist der Mieter nach einer Klausel im Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung in "einem neurenovierten Zustand" herauszugeben, wäre ein Mieter verpflichtet, die Wohnung auch bei einem noch ordnungsgemäßen Zustand zu renovieren. Eine derartige Klausel ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.

Hat der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen und kann der Vermieter nach der Klausel im Mietvertrag ohne Einhaltung der Voraussetzungen des § 281 BGB die Kosten für fällige Schönheitsreparaturen verlangen, ist eine derartige Abrede unbillig, da sie den Mietern das Selbsteintrittsrecht verwehrt.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung entspricht nicht der Rechtsprechung des BGH (VIII ZR 416/12). Der BGH geht davon aus, dass zu außergewöhnliche Farbgestaltungen nicht unter die Schönheitsreparaturen fallen, sondern einen Mangel der Mietsache darstellen, dass es sich um einen Schadensersatzanspruch wegen "Beschädigung" der Mietsache handelt, der auch dann begründet ist, wenn der Mietvertrag unzulässige Renovierungsklauseln enthält, da diese nur für die Schönheitsreparaturen gelten, nicht aber für darüber hinaus gehende Schadensersatzansprüche.

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