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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Wohngeldabrechnungen/Jahresabrechnungen einer Eigentümergemeinschaft sind nicht auf die Betriebskostenabrechnung eines Mieters einer Eigentumswohnung übertragbar; §§ 16 Abs. 2, 28 WEG, 556 BGB

AG Erfurt, AZ: 5 C 51/12, 14.08.2013

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Gegenüber bestandskräftig beschlossenen und fälligen Hausgeldansprüchen kann nicht mit Gegenforderungen aufgerechnet werden (vgl. OLG Hamm WuM 2009, 603).

Die Hausgeldabrechnung einerseits vermag lediglich Rechte und Pflichten zwischen den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft zu begründen; hiervon zu trennen ist die ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer obliegende Pflicht, die Nebenkosten in dem zu seinem Mieter bestehenden Vertragsverhältnis abzugrenzen. Hausgeldabrechnung und Nebenkostenabrechnung folgen völlig unterschiedlichen Voraussetzungen.

Aus diesem Grunde ist die hier klagende Wohnungseigentümergemeinschaft auch nicht als Gehilfe im Sinne des § 278 BGB zur Erfüllung des dem Beklagten als Vermieter gegenüber seiner Mieterin bestehenden Pflichten einzuordnen.

Ein Wohnungseigentümer hat vielmehr ausschließlich in eigener Verantwortung dafür Sorge zu tragen, dass eine der ständigen Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 1982, S. 572).

Die Hausgeldabrechnung darf nicht ohne weitere Prüfung auf die Betriebskostenabrechnung übertragen werden. Der Miteigentümer hat letztere in eigener Verantwortung gegenüber dem Mieter zu erstellen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die zutreffende Entscheidung des AG Erfurt zeigt die Mängel der WEG-Reform erneut auf. Der Gesetzgeber wollte das WEG dem Mietrecht angleichen. Dass neben den vielen prozessualen Problemen der Gesetzesreform nunmehr auch materiell-rechtliche Defizite deutlich werden, zeigt das vorliegende Urteil:

Ein Wohnungseigentümer, der eine Abrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft erhält, kann diese nicht ohne weiteres an seinen Mieter weitergeben. Denn die Jahresabrechnung erfolgt in der Regel nach Miteigentumsanteilen, die Nebenkostenabrechnung in der Regel nach Quadratmetern.

Altbewährtes zu ändern ist eben nicht immer die beste Lösung, insbesondere, wenn sich der Gesetzgeber auf "Experten" verlassen hatte, deren unbestritten außerordentliche theoretische Kompetenzen durch deren geringe praktische Erfahrungen nicht kompensiert werden konnte.

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