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Autoren: RA Frank Dohrmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Bottrop | RA Stefan Specks, Düsseldorf | RA Liubov Zelinskij-Zunik, München

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Versehentlich unterbliebene Einladung eines Wohnungseigetümers führt zur Nichtigkeit aller gefassten Beschlüsse; §§ 23 Abs. 4, 24 WEG

LG Dortmund, AZ: 17 S 206/10, 09.09.2011

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Auch die versehentlich unterbliebene Einladung eines Wohnungseigentümers führt zur Nichtigkeit der in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse.

Für den betroffenen Eigentümer wirkt sich die fahrlässige Verletzung seiner Mitgliedschaftsrechte ebenso aus wie die vorsätzliche: Dem nicht eingeladenen Eigentümer, der keine Kenntnis von einer Eigentümerversammlung hat, bleibt nämlich keine andere Möglichkeit, als gegen die in der Versammlung gefassten Beschlüsse vorzugehen, wenn er Kenntnis von diesen erlangt.

Da dies oftmals erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist geschieht, sind die Rechte des nichteingeladenen Eigentümers nur bei Annahme einer Nichtigkeit dieser Beschlüsse gewahrt und zwar unabhängig davon, ob die Nichteinladung vorsätzlich oder versehentlich erfolgte.

Die Nichtigkeit hat bei beschlossenen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplänen zur Folge, dass die Wohnungseigentümer mangels fälligkeitsbegründenden Beschluss die Hausgelder nicht bezahlen müssen.

Kommentar von RA Frank Dohrmann, Bottrop:

Die Entscheidung des LG Dortmund vertritt eine neuere Rechtsauffassung, wonach Beschlussfassungen auf einer Eigentümerversammlung auch bei einem versehentlich nicht eingeladenen Wohnungseigentümer zur Nichtigkeit aller Beschlüsse führt. Die bisher noch herrschende Rechtsprechung geht lediglich von der Anfechtbarkeit dieser Beschlüsse aus.

Diese Auffassung freut den anfechtenden Anwalt und den einzelnen betroffenen Wohnungseigentümer. Für den Verwalter und den WEG-Verband wäre Verbreitung dieser Rechtsprechung mehr als unangenehm.

Das LG Dortmund weist darauf hin, dass die Nichtigkeit deshalb anzunehmen sei, weil der nicht eingeladene Eigentümer von der Beschlussfassung meist erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 46 WEG erfahre, so dass nur eine Nichtigkeit ihm ausreichenden Schutz gewähre. Denn für nichtige Beschlüsse gilt die einmonatige Anfechtungsfrist nicht.

Bei dieser Argumentation übersieht das Landgericht allerdings, dass der nicht eingeladene Wohnungseigentümer nicht völlig schutzlos ist. Denn er hat, nachdem er von der Eigentümerversammlung erstmalig erfahren hat, auch nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 46 WEG durchaus die Möglichkeit, mittels einer Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand gem. § 233 ff ZPO seine Rechte zu wahren.

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